Perjanjian jual beli rumah sekunder, klausa yang perlu difahami

Rumah subsale atau sekunder merujuk kepada rumah yang telah siap dibina dan dimiliki oleh pemilik pertama.

Perbezaan antara rumah subsale dengan rumah yang dibeli daripada pemaju atau rumah dibeli secara lelong, pembeli diberi peluang untuk melihat keadaan sebenar rumah sebelum membuat keputusan untuk membeli rumah berkenaan.

Malah, ramai pembeli memilih untuk membeli rumah subsale kerana mereka tidak perlu menunggu proses pembinaan yang lama seperti pembinaan rumah pemaju.

Dokumen terpenting yang mengikat secara sah semua syarat, hak dan tanggungjawab pembeli dan penjual, ialah perjanjian jual beli (SPA).

Namun, tidak dapat dinafikan bahawa terdapat pembeli dan penjual yang menandatangani SPA tanpa benar-benar memahami klausa penting yang termaktub di dalamnya.

Akibatnya, timbul salah faham dan pertikaian undang- undang pada masa hadapan.

SPA adalah dokumen perjanjian bertulis yang ditandatangani oleh pembeli dan penjual dalam urusan jual beli rumah subsale.

Dokumen ini akan disediakan oleh peguam dan mengandungi syarat jual beli, sebagai contoh, tanggungjawab kedua-dua pihak, kos, tempoh perjanjian dan banyak lagi.

Sekiranya terdapat pertikaian antara pembeli dan penjual, SPA akan menjadi dokumen rujukan rasmi untuk menyelesaikan isu berdasarkan syarat yang telah dipersetujui bersama.

Antara asas utama dalam sesuatu SPA adalah klausa berkaitan harga belian rumah.

Pembeli perlu memastikan jumlah harga belian yang dinyatakan adalah tepat dan selaras dengan persetujuan awal.

Selain itu, cara pembayaran turut memainkan peranan penting kerana ia menentukan kaedah, tempoh dan jadual pembayaran yang wajib dipatuhi oleh pembeli.

Kebiasaannya, harga belian dalam sesuatu transaksi jual beli rumah ditetapkan dengan bayaran 10 peratus deposit dan baki 90 peratus dibayar melalui pinjaman bank.

Pembeli perlu memberi perhatian dan memahami secara mendalam berkaitan jadual pembayaran baki kerana kegagalan melengkapkan bayaran dalam tempoh yang ditetapkan boleh menyebabkan pembeli berhadapan dengan penalti kelewatan atau risiko pembatalan.

Selepas memahami jumlah harga belian serta kaedah pembayaran, satu lagi aspek yang penting ialah tempoh menyelesaikan bayaran baki harga belian khususnya apabila ia dibiayai melalui pinjaman bank.

Secara lazimnya, dalam sesuatu SPA, tempoh standard baki bayaran yang diperuntukkan adalah tiga bulan dari tarikh SPA dimatikan setem atau syarat syarat tertentu mengikut kes masing-masing, dengan tambahan satu bulan lanjutan beserta faedah sekiranya diperlukan.

Dalam amalan, terdapat keadaan di mana kelewatan penyelesaian baki harga belian berlaku bukan disebabkan oleh pembeli secara langsung, contohnya pelepasan pinjaman bank tertangguh kerana urusan dalaman pihak bank.

Namun begitu, pembeli masih bertanggungjawab untuk menanggung faedah lewat bayar kepada penjual sebagaimana yang ditetapkan dalam SPA.

Justeru, adalah penting bagi pembeli untuk memahami perkara ini lebih awal agar dapat membantu pembeli membuat persediaan dan menguruskan risiko dengan lebih baik.

Klausa yang seterusnya adalah berkaitan klausa pembatalan (default clause).

Klausa ini menetapkan hak dan tindakan yang boleh diambil oleh mana-mana pihak yang gagal mematuhi syarat dalam SPA.

Contohnya, sekiranya pembeli gagal untuk melengkapkan bayaran dalam tempoh yang telah ditetapkan, penjual boleh membatalkan perjanjian dan deposit 10 peratus yang telah dibayar akan hangus (forfeited).

Sebaliknya, jika penjual yang enggan meneruskan jualan selepas menerima deposit, pembeli berhak menuntut semula deposit, malah dalam keadaan tertentu boleh menuntut ganti rugi tambahan.

Selain daripada isu pembayaran dan pembatalan, pembeli juga perlu memahami secara mendalam konsep penyerahan rumah subsale iaitu as is where is basis yang membawa maksud pembeli menerima rumah dalam keadaan sedia ada tanpa jaminan tambahan daripada penjual.

Ia berbeza dengan membeli rumah baharu daripada pemaju yang ada memberi jaminan atau waranti yang dinamakan sebagai Defect Liability Period (DLP).

Secara ringkasnya, apa yang dilihat oleh pembeli semasa pemerhatian rumah (viewing), itulah yang akan diterima semasa pindah milik.

Jika semasa permerhatian terdapat paip bocor atau cat mengelupas, keadaan itulah yang menjadi tanggunjgawab pembeli selepas penyerahan kunci, kerana rumah dijual mengikut konsep as is where is basis.

Bagi melindungi kepentingan sendiri, pembeli boleh mengambil langkah seperti membuat pemerhatian fizikal secara teliti atau menilai kos baik pulih yang mungkin perlu dilakukan.

Pemahaman konsep ini amat penting supaya pembeli tahu keadaan sebenar rumah dan boleh bersedia dengan kos baik pulih jika perlu.

Antara klausa yang pembeli sering juga terlepas pandang ialah berkaitan kos dan cukai yang terlibat dalam urusan jual beli rumah. Ramai pembeli memberi perhatian kepada harga belian sahaja, sedangkan terdapat pelbagai kos sampingan yang perlu ditanggung sama ada oleh pembeli atau penjual mengikut apa yang dipersetujui dalam SPA.

Antara kos utama ialah kos duti setem Borang 14A iaitu borang pindah milik (MOT), yang dikenakan ke atas pembeli berdasarkan nilai hartanah khususnya bagi pembeli yang tidak lagi layak untuk pengecualian rumah pertama yang diberikan oleh kerajaan.

Yuran guaman, kos disbursement (pendaftaran dokumen di pejabat tanah, carian rasmi atau salinan dokumen rasmi), serta fi penilaian hartanah (pembelian membabitkan pinjaman bank) adalah antara kos-kos yang perlu ditanggung oleh pembeli.

Bagi penjual pula, salah satu kos yang mungkin diguna pakai ialah cukai keuntungan harta tanah (CKHT) sekiranya penjual melupuskan hartanah tersebut dalam tempoh lima tahun dari tarikh pemerolehan seperti yang telah ditetapkan oleh undang-undang.

Setiap pihak perlu memahami berkenaan kos dan cukai ini kerana ia memberi gambaran jelas mengenai jumlah sebenar yang perlu disediakan.

Hal ini dapat mengelakkan mana-mana pihak daripada terkejut dengan bayaran tambahan selepas menandatangani SPA.

Akhir sekali, penting juga buat pembeli untuk faham klausa berkaitan penyerahan milikan kosong (vacant possession) iaitu bila mereka akan dapat kunci dan boleh menduduki rumah terbabit.

Mengikut amalan standard, penjual perlu menyerahkan kunci rumah dalam tempoh lima hari bekerja selepas baki bayaran diselesaikan.

Kelewatan penjual menyerahkan kunci boleh mengakibatkan pembeli berhak menuntut pampasan kelewatan sebagaimana yang telah diperuntukkan dalam SPA.

Selain klausa-klausa yang telah dihuraikan di atas, masih banyak lagi peruntukan penting dalam SPA yang perlu difahami oleh pembeli dan penjual.

Di sinilah peranan peguam menjadi sangat penting, bukan sahaja menyediakan dokumen, tetapi juga menasihati pembeli dan penjual sebelum menandatangani, memastikan hak serta tanggungjawab kedua-dua pihak jelas, dan akhirnya melindungi kepentingan klien sekiranya berlaku pertikaian.

Pembeli dan penjual perlu faham bahawa SPA bukan sekadar formaliti, tetapi satu dokumen perlindungan hak dalam transaksi hartanah subsale.

Setiap klausa di dalam SPA membawa implikasi undang-undang dan kewangan yang besar, justeru ia perlu diberi perhatian yang sewajarnya.

Sekiranya timbul keraguan atau kurang jelas tentang mana-mana isi kandungan SPA, rujuklah kepada peguam supaya segala terma dapat dijelaskan dengan lebih mendalam sebelum pihak- pihak menurunkan tandatangan.

Kesimpulannya, memahami isi kandungan SPA secara menyeluruh amat penting kerana ia menentukan hak, tanggunggjawab dan melindungi setiap pihak daripada kerugian ribuan ringgit dan masalah undang-undang di kemudian hari.- Penulis ialah Peguam di Tetuan J A Nabila & Co

https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/09/1446984/perjanjian-jual-beli-rumah-sekunder-klausa-yang-perlu-difahami