Umum perlu tahu pengeluaran pembiayaan perumahan adalah bergantung pada keadaan hartanah. Pihak bank akan meneliti terma syarat yang terpakai pada hartanah sebelum bank membuat pengeluaran. Pelanggan juga perlu mengambil tahu terma syarat yang terpakai pada hartanah yang dibeli bagi mengelakkan sebarang salah faham terutamanya berkaitan pemotongan bayaran ansuran. Ansuran bulanan ini adalah bayaran ansuran setiap bulan ke atas keseluruhan pinjaman perumahan seperti yang dipersetujui oleh dua pihak iaitu pihak peminjam dan pihak bank. Jumlah ansuran bulanan dan tarikh bayaran adalah bergantung dengan perjanjian yang dipersetujui antara pihak bank dan peminjam. Terdapat dua faktor utama yang mempengaruhi ansuran bulanan iaitu kadar faedah dan tempoh pinjaman perumahan seperti yang dipersetujui oleh pihak peminjam dan pihak bank. Berdasarkan dua faktor ini, kadar faedah boleh berubah mengikut jenis pinjaman perumahan yang dipilih pelanggan. Di sini pentingnya untuk pelanggan membuat perbandingan kadar faedah dan jenis pinjaman perumahan yang sesuai untuk memudahkan mereka membuat pembayaran tanpa sebarang masalah mengikut kemampuan masing-masing. Persoalan yang kerap daripada pelanggan adalah berkaitan bilakah sepatutnya pemotongan bayaran ansuran ini akan bermula. Kebiasaanya pemotongan bayaran ansuran akan bermula pada bulan seterusnya setelah pihak bank berjaya membuat pengeluaran pinjaman. Pelanggan perlu meneliti dan fahami surat tawaran yang telah dipersetujui bersama berkenaan jumlah pemotongan bagi 'principal' dan 'interest' bagi mengelakkan kekeliruan di masa akan datang. Situasi di mana pengeluaran pinjaman bank akan dibuat secara keseluruhan adalah di mana pelanggan membeli rumah 'subsale' yang tiada bebanan hutang ataupun membeli rumah dari projek pemaju yang telah siap serahan kuncinya. Di sini, pelanggan akan berpengalaman membayar pinjaman mereka dalam masa yang sama pelanggan dapat kunci rumah yang dibeli secara serentak. Keadaan ini kebanyakannya tidak menimbulkan sebarang aduan dan kekecewaan pelanggan kerana pelanggan telah pun mendapat akses rumah yang dibeli maka pemotongan bayaran ansuran bagi mereka adalah sangat relevan. Kita harus fahami dengan jelas, bahawa bukanlah semua pengeluaran pinjaman bank akan dibuat secara keseluruhan. Hal ini kerana terdapat juga, pengeluaran pinjaman bank harus dibuat mengikut kemajuan. Sebagai contoh, pelanggan yang membuat pinjaman bank bagi membiayai pembelian rumah dari projek pemaju, rumah terbabit masih di dalam pembinaan, maka pengeluaran pinjaman akan dibuat berdasarkan 'progress billing' yang dimajukan pada pihak bank. Contoh lain, di mana pelanggan yang membuat pinjaman bank bagi pembelian rumah subsale yang masih ada bebanan hutang oleh penjual. Jika dilihat pada kes ini, pengeluaran pinjaman akan dibuat sebanyak dua kali, iaitu pertama pengeluaran pinjaman bagi menebus hutang penjual daripada bank penjual. Keduanya, pengeluaran baki pinjaman pelanggan untuk dibayar kepada penjual sebagai baki bersih. Tidak dinafikan, terdapat pelanggan yang keliru bila mereka perlu membayar pinjaman mereka pada bank sedangkan kunci rumah masih belum mereka terima. Pelanggan harus faham bahawa, ansuran perlu dibayar juga jika bank telah membuat pengeluaran meskipun kunci rumah belum diperoleh. Berkenaan jumlah bayaran yang perlu dibuat, pelanggan harus meneliti semula surat tawaran yang telah pelanggan tandatangani sebelum ini. Kekeliruan ini adakalanya menimbulkan pertikaian daripada pelanggan kerana pelanggan harus membuat pembayaran pada rumah sewa mereka dan lagi satu pembayaran ansuran rumah yang mereka beli kini. Situasi ini akan menimbulkan pengalaman buruk pada pelanggan yang kurang arif mengenai prosedur sebenar. Perbezaan antara kadar tetap dan kadar asas Kadar faedah tetap adalah kadar yang kekal sama sepanjang tempoh pinjaman. Bayaran bulanan pelanggan tidak berubah walaupun ekonomi atau pasaran berubah. Kadar tetap ini sesuai bagi pelanggan yang mempunyai bajet yang stabil dan tidak perlu runsing memikirkan kadar perubahan bayaran setiap bulan. Kadar faedah berubah (floating rate) adalah kadar yang boleh berubah mengikut kadar pasaran semasa, biasanya dikaitkan dengan kadar asas (base rate) bank. Bayaran bulanan pelanggan boleh naik atau turun bergantung kepada prestasi ekonomi. Jika ekonomi baik, kadar mungkin rendah dan pelanggan boleh berjimat, tapi jika kadar pasaran naik, bayaran bulanan pun akan meningkat. Perbezaan pinjaman konvensional dan pembiayaan Islamik Pinjaman konvensional adalah kaedah pembiayaan tradisional yang beroperasi berasaskan faedah atau riba. Dalam sistem ini, peminjam perlu membayar balik jumlah pokok bersama dengan faedah yang dikenakan pada kadar tetap atau terapung. Kaedah ini biasanya digunakan oleh bank-bank konvensional dan institusi kewangan tradisional. Bank konvensional bertindak sebagai pemberi pinjaman yang mengaut keuntungan melalui faedah yang dikenakan ke atas jumlah yang dipinjamkan. Kadar faedah ini boleh berubah bergantung pada kadar pinjaman asas (BLR) dan Kadar Dasar Semalaman (OPR), menjadikan jumlah bayaran balik tidak tetap. Pembiayaan Islamik pula beroperasi mengikut prinsip Syariah yang melarang penggunaan riba. Ia menggunakan akad khusus seperti Murabahah (jual-beli dengan margin keuntungan), Ijarah (sewaan), Musharakah (perkongsian), Tawarruq (jualan komoditi) yang diluluskan oleh Majlis Penasihat Syariah. Harga tangguh yang nampak 'mahal' itu sebenarnya harga jualan, bukan faedah ke atas hutang. Di negara kita, terdapat pengawal selia Syariah yang paling lengkap dalam dunia Islam. Terdapat Majlis Penasihat Syariah Bank Negara Malaysia, Jawatankuasa Syariah di setiap bank dan takaful, auditor Syariah serta semakan berkala yang mana mereka secara keseluruhannya mengamalkan standard yang sentiasa dikemaskini ikut keperluan umat. Dengan keseimbangan dua perkara iaitu patuh Syariah dan praktikal dalam ekonomi moden, Malaysia kini tidak dinafikan menjadi rujukan dunia. Accounting and Auditing Organization for Islamic Financial Institutions (AAOIFI), Majma' Fiqh al-Islami, Bank Negara Shariah Advisory Council telah mengaudit, meneliti dan mengesahkan pembiayaan Islam adalah alternatif halal untuk keluar daripada sistem riba. Majoriti bank Islam menggunakan akad Tawarruq / Komoditi Murabahah. Maksudnya, bank mengamalkan jual beli komoditi secara bertangguh dengan keuntungan yang dipersetujui awal. Transaksi ini mengguna pakai pihak ketiga yang bertindak menjadi orang tengah yang menguruskan pembelian komoditi antara bank dan pelanggan. Pelanggan membeli komoditi terbabit dengan harga yang telah disepakati dan membayar pembelian tersebut secara tertangguh. Kini, kita fahami bahawa pelanggan adalah pemilik komoditi berkenaan. Tujuan pelanggan pada awalnya adalah untuk membeli rumah idaman mereka bukanlah komoditi tersebut. Oleh itu, bagi membantu pelanggan dalam pembelian rumah idaman, pelanggan menjual semula komoditi itu kepada bank demi mendapatkan tunai melalui proses jual balik komoditi. Jadi dari sudut Syariah, ia dikira transaksi jual beli, bukan pinjaman dengan faedah (riba) seperti bank konvensional. Secara angka, pembiayaan Islamik nampak hampir sama dengan konvensional. Hal ini kerana, bank beroperasi dalam pasaran yang sama, tempoh panjang, risiko sama, dan faktor inflasi yang juga patut diambil kira. Namun dari sudut syariah, beza besar adalah pada akad. Perbezaan fundamental terletak pada konsep, struktur, dan pengoperasian kedua-dua sistem. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/01/1495330/bayaran-ansuran-bank-bukan-tiket-penuh-pemilikan-rumah Penulis ialah Peguam di Tetuan J A Nabila & Co  

KUALA LUMPUR: Pasaran hartanah Malaysia kini memasuki fasa yang lebih stabil dan mampan menjelang 2026, dengan aktiviti pasaran kembali sederhana selepas lonjakan pasca pandemik, menurut Rahim & Co Research Sdn Bhd. Pasaran hartanah negara dilihat beransur sederhana sepanjang 2025, namun kekal kukuh dari segi asas apabila jumlah transaksi mencatat penurunan kecil, sementara nilai keseluruhan terus meningkat. Keadaan ini mencerminkan peralihan ke arah pasaran yang semakin matang dan berfokuskan kualiti. Dalam tempoh sembilan bulan pertama 2025, jumlah transaksi hartanah menurun 2.1 peratus kepada 304,482 unit, namun masih merupakan prestasi kedua tertinggi dalam lebih sedekad. Sebaliknya, nilai keseluruhan transaksi meningkat 5.6 peratus tahun ke tahun kepada RM172.06 bilion, menandakan permintaan berterusan terhadap aset berkualiti di lokasi strategik. Pengarah Perkhidmatan Penyelidikan dan Perundingan Rahim & Co, Sulaiman Saheh, berkata perbezaan antara penurunan jumlah transaksi dan peningkatan nilai itu menggambarkan pasaran yang semakin matang, didorong perubahan keutamaan pembeli yang kini lebih menitikberatkan kebolehdiaman, kesalinghubungan dan nilai jangka panjang berbanding faktor spekulatif. "Pasaran sedang beralih daripada fasa pemulihan pasca pandemik kepada pertumbuhan yang lebih stabil dan mampan, disokong asas ekonomi yang kukuh serta pengurusan bekalan yang lebih berdisiplin," katanya dalam ulasan Tinjauan Pasaran Hartanah 2025/2026 Rahim & Co di sini, hari ini. Prestasi pasaran yang lebih terkawal itu selari dengan keadaan ekonomi negara yang kekal positif sepanjang 2025. Keluaran Dalam Negara Kasar (KDNK) berkembang 4.4 peratus pada separuh pertama tahun lalu sebelum meningkat kepada 5.2 peratus pada suku ketiga, dengan pertumbuhan keseluruhan tahun diunjurkan antara 4.0 hingga 4.8 peratus. Permintaan domestik yang kukuh, aliran pelaburan berterusan serta pasaran buruh pada tahap terbaik dalam tempoh lebih sedekad terus menyokong keyakinan pasaran, walaupun tekanan kos dan isu kemampuan mendorong pembeli serta pemaju bertindak lebih berhati-hati. Di peringkat wilayah, prestasi pasaran menunjukkan corak lebih seimbang apabila negeri seperti Johor, Kedah dan Melaka mencatat jumlah transaksi tertinggi dalam lebih sedekad. Peningkatan itu dipacu kesalinghubungan infrastruktur, pengembangan sektor perindustrian serta kesan limpahan ekonomi rentas sempadan, sekali gus mencerminkan desentralisasi permintaan hartanah yang semakin meluas melangkaui bandar utama. Sulaiman turut menegaskan bahawa Projek Sistem Transit Pantas (RTS) Link kini menjadi pemangkin paling ketara dalam merancakkan pasaran hartanah Johor. "Potensi Johor dan Zon Ekonomi Khas (SEZ) sangat besar disebabkan faktor Singapura. Namun, bagi memastikan pertumbuhan yang mampan, dasar yang dirangka perlu mesra pelabur, tetapi pada masa sama melindungi kepentingan pembeli Malaysia. "Kita tidak mahu wujud risiko di mana rakyat tempatan akhirnya 'tertolak keluar' daripada pasaran akibat harga hartanah dan kos yang terlalu tinggi kesan limpahan faktor luar," katanya pada sidang media pelancaran laporan Tinjauan Pasaran Hartanah 2025/2026 di sini, hari ini. Sektor kediaman kekal sebagai penyumbang terbesar pasaran walaupun aktivitinya menyederhana. Jumlah transaksi sektor itu menurun 2.8 peratus kepada 187,073 unit dalam tempoh sembilan bulan pertama 2025, manakala nilai transaksi susut sedikit 0.3 peratus kepada RM77.88 bilion. Namun, pergerakan harga kekal terkawal apabila Indeks Harga Rumah hanya meningkat 0.1 peratus tahun ke tahun pada suku ketiga. Dari segi bekalan, pemaju mengambil pendekatan lebih berdisiplin dengan pelancaran baharu merosot 31.8 peratus kepada 24,913 unit, selari tumpuan terhadap kadar penyerapan, pengurusan kos serta kesesuaian produk dengan pasaran. Bagaimanapun, stok kediaman siap dibina tetapi tidak terjual meningkat kepada 49,428 unit bernilai RM33.19 bilion setakat suku ketiga, tertumpu terutamanya kepada segmen pangsapuri bertingkat tinggi dan pangsapuri servis di pusat bandar. Bagi sektor komersial, prestasinya bercampur. Sektor runcit menunjukkan tanda pemulihan sejajar peningkatan ketibaan pelancong dan perubahan corak perbelanjaan ke arah destinasi berorientasikan pengalaman, manakala sektor pejabat terus berdepan cabaran lebihan stok dan perubahan model kerja, dengan permintaan semakin tertumpu kepada bangunan baharu yang mematuhi piawaian alam sekitar, sosial dan tadbir urus (ESG). Sementara itu, sektor hartanah perindustrian kekal sebagai peneraju prestasi pasaran, disokong pelaburan berterusan dalam pusat data, pembuatan termaju dan logistik. Dalam tempoh sembilan bulan pertama 2025, pelaburan yang diluluskan oleh Lembaga Pembangunan Pelaburan Malaysia (MIDA) mencecah RM285.2 bilion. Menjelang 2026, Rahim & Co menjangkakan prospek pasaran hartanah negara kekal positif pada kadar sederhana, dengan pertumbuhan dipacu bukan lagi oleh kuantiti semata-mata, sebaliknya penambahbaikan kualitatif dari segi kualiti aset, kemampanan serta keselarasan dengan keperluan pengguna akhir. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/01/1494104/pasaran-hartanah-masuki-fasa-stabil-mapan-tahun-ini-rahim-co  

KUALA LUMPUR: Isu kemampuan rakyat Malaysia untuk memiliki rumah kekal sebagai cabaran utama meskipun kerajaan terus berusaha menyediakan rumah mampu milik, berikutan ketidakseimbangan penawaran produk perumahan mengikut lokasi, menurut Rahim & Co. Pengarah Perkhidmatan Penyelidikan dan Perundingan Rahim & Co, Sulaiman Saheh, berkata konsep kemampuan memiliki rumah atau affordability perlu ditakrifkan berdasarkan lokasi, tahap pendapatan dan demografi bagi memastikan sasaran lebih tepat. "Sebagai contoh, pembangunan apartmen berharga RM250,000 mungkin sesuai untuk pasaran Kuala Lumpur atau Selangor, namun tidak selaras dengan pendapatan purata penduduk di negeri seperti Kelantan. Harga yang dianggap mampu milik di bandar besar mungkin masih di luar kemampuan rakyat di negeri yang lebih kecil. "Di negeri kecil juga, rakyat lebih cenderung memilih rumah bertanah satu tingkat berbanding kondominium mewah atau kediaman bertingkat tinggi. Justeru, kerajaan perlu meneliti perbezaan pendapatan antara negeri dan kesesuaian produk supaya rumah yang dibina benar-benar mampu dimiliki rakyat. "Program seperti rent-to-own pula masih belum dilaksanakan pada skala besar, sedangkan ia berpotensi membantu golongan B40 memiliki rumah pertama," katanya pada sidang media Tinjauan Pasaran Hartanah 2025/2026 Rahim & Co, di sini, hari ini. Laporan Property Market Review 2025/2026 oleh Rahim & Co yang diterbitkan hari ini menunjukkan harga rumah di bandar utama Malaysia masih berada pada tahap yang dikategorikan sebagai sangat tidak mampu milik berbanding pendapatan median isi rumah. Harga median rumah di Kuala Lumpur kini dianggarkan sekitar RM700,000, menjadikannya tidak mampu dimiliki oleh purata isi rumah dengan nisbah harga terhadap pendapatan mencecah 5.7, jauh melebihi paras dianggap mampu milik iaitu tiga. Situasi hampir sama turut dikesan di Selangor dan Johor, dengan kedua-dua negeri mencatatkan nisbah 4.7. Walaupun harga median rumah teres di Selangor sekitar RM550,000 dan Johor pada RM465,000, kedua-duanya masih berada dalam kategori serius tidak mampu milik. Pulau Pinang pula mencatatkan nisbah 4.1 dengan harga median rumah teres pada RM440,000. Walaupun nisbah ini adalah yang terendah antara empat kawasan utama yang dikaji, ia masih berada dalam zon serius tidak mampu milik mengikut piawaian antarabangsa. Keadaan ini menunjukkan isu ketidakmampuan memiliki rumah tidak lagi terhad di Kuala Lumpur, sebaliknya telah merebak ke negeri ekonomi utama lain, apabila kebanyakan harga rumah di lokasi strategik melebihi kemampuan pendapatan median rakyat. Sulaiman turut menegaskan bahawa selain inisiatif kerajaan, kerjasama sektor swasta dan institusi kewangan amat penting bagi memastikan golongan berpendapatan rendah berpeluang memiliki rumah. "Semua pihak perlu memainkan peranan, termasuk pemaju dan bank, untuk menyediakan skim yang praktikal dan mudah diakses," katanya. Beliau berkata, penurunan Kadar Dasar Semalaman (OPR) turut membantu mengurangkan kos pinjaman dan meningkatkan kemampuan pembelian, walaupun ekonomi Malaysia masih berdepan ketidaktentuan global. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/01/1494069/kemampuan-miliki-rumah-terus-menjadi-isu-utama-rakyat

KUALA LUMPUR: Kebanyakan negeri di Malaysia berjaya mengurangkan jumlah rumah yang siap dibina tetapi masih tidak terjual, atau 'overhang' dalam sektor hartanah kediaman pada tahun lalu. Pengarah Urusan C H William Talhar & Wong (Sabah) Sdn Bhd, Cornelius Koh, berkata isu unit kediaman tidak terjual di seluruh negara masih wujud, tetapi ia bergantung kepada bagaimana situasi ini terus berkembang. "Beberapa negeri dalam tempoh satu hingga dua tahun selepas pandemik telah melancarkan projek-projek besar, sekali gus membantu mengurangkan stok unit yang tidak terjual. "Berdasarkan data terkini, kebanyakan negeri mengalami penurunan 'overhang', kecuali Sabah, khususnya bagi unit segmen kediaman tinggi. Namun, angka ini belum lagi mencapai tahap krisis," katanya pada sidang media laporan Tinjauan Pasaran Hartanah 2026 oleh CBRE-WTW di sini, hari ini. Mengikut data yang dikeluarkan oleh CBRE sendiri dalam laporan itu, hartanah kediaman di kawasan Kota Kinabalu, Penampang dan Putatan di Sabah berdepan cabaran besar apabila jumlah unit rumah yang siap dibina tetapi tidak terjual mencatatkan lonjakan ketara sebanyak 59 peratus bagi tempoh sembilan bulan pertama tahun 2025. Jumlah keseluruhan unit siap dibina tetapi tidak terjual di ketiga-tiga kawasan itu meningkat kepada 1,398 unit dalam tempoh sembilan bulan pertama 2025, berbanding hanya 879 unit pada tempoh yang sama tahun sebelumnya, berbanding dengan negeri-negeri lain yang menunjukkan penurunan. Penyumbang utama kepada lambakan ini adalah daripada segmen kediaman tinggi yang menyaksikan kenaikan drastik sebanyak 63.1 peratus, menjadikan jumlah unit tidak terjual bagi kediaman tinggi kini mencecah 1,342 unit, berbanding 823 unit pada tahun sebelumnya. Sementara itu, di Johor Bahru jumlah unit 'overhang' berkurangan sebanyak 21.6 peratus dengan 11,272 unit daripada Januari 2025 hingga September 2025, berbanding daripada 14,383 unit pada tahun sebelumnya. Lembah Klang juga menunjukkan pemulihan pasaran dengan penurunan jumlah unit 'overhang' sebanyak 4.5 peratus, dengan jumlah unit kediaman tidak terjual di Lembah Klang susut kepada 13,433 unit pada Januari hingga September 2025 berbanding 14,059 unit tahun sebelumnya. Dalam pada itu, Pengarah Urusan CBRE-WTW, Tan Ka Leong, berkata Program Malaysia My Second Home (MM2H) dilihat turut menyokong pasaran hartanah, terutamanya bagi segmen premium. "Pelabur asing yang memegang visa ini dikehendaki memiliki hartanah sepanjang tempoh visa, sekali gus meningkatkan permintaan terhadap unit mewah dan di lokasi strategik. "Program ini membantu menarik minat pelabur asing dan menyokong penjualan unit hartanah mewah di lokasi strategik, sekali gus turut membantu mengurangkan stok 'overhang' dalam segmen premium," katanya. Program MM2H adalah inisiatif kerajaan untuk menarik warga asing menetap di Malaysia bagi tempoh jangka panjang, menjadikan Malaysia sebagai destinasi kediaman jangka panjang di rantau Asia. Strategi pembangun termasuk harga, lokasi, reka bentuk unit, serta tarikan pelabur asing melalui program MM2H, dilihat sebagai kunci bagi memastikan pasaran hartanah kediaman kekal sihat dan stabil. Laporan CBRE-WTW itu juga menjangkakan pasaran hartanah Malaysia pada 2026 kekal stabil dengan pertumbuhan dipacu bukan lagi oleh jumlah pembangunan baharu, sebaliknya oleh kestabilan ekonomi, pembaharuan dasar serta pembangunan berasaskan infrastruktur. Menurutnya, sektor hartanah negara kini memasuki fasa peralihan daripada ketahanan kepada kerelevanan (relevance) sejajar dengan kestabilan ekonomi, pembaharuan dasar serta pembangunan berasaskan infrastruktur yang terus menyokong pertumbuhan jangka panjang. "Ekonomi Malaysia diunjurkan berkembang antara 4.0 hingga 4.5 peratus pada 2026, disokong oleh inflasi yang terkawal, pasaran buruh yang semakin baik serta dasar monetari yang akomodatif. "Faktor ini bersama pelaksanaan Belanjawan 2026, Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK-13) dan Tahun Melawat Malaysia 2026 (TMM 2026) dijangka mengekalkan permintaan merentas segmen hartanah utama khususnya industri, komersial dan pembangunan kediaman di lokasi strategik," katanya. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/01/1493716/rumah-siap-tak-terjual-berkurangan-di-hampir-setiap-ne