: Pembelian hartanah lelong, peluang atau perangkap?

Pembelian hartanah lelong semakin menjadi pilihan ramai rakyat Malaysia, terutamanya mereka yang ingin memiliki hartanah pada harga yang lebih rendah daripada pasaran.

Namun, ramai juga yang tidak menyedari bahawa proses pembelian hartanah lelong bukan semudah yang disangka. Ia bukan sekadar menang bidaan dan pindah masuk- sebaliknya ia memerlukan kajian, strategi dan pengetahuan undang- undang yang mencukupi.

Apa itu hartanah lelong? Hartanah lelong adalah hartanah yang dijual melalui proses lelongan awam oleh mahkamah, bank atau institusi kewangan, biasanya kerana pemilik asal gagal melunaskan pinjaman.

Proses lelongan ini bertujuan untuk mendapatkan semula hutang yang tertunggak. Harga permulaan untuk satu-satu hartanah lelong (harga rizab) biasanya lebih rendah daripada harga pasaran.

Terdapat beberapa jenis lelongan hartanah yang dijalankan bergantung kepada pihak yang melaksanakan proses berkenaan.

Antara jenis-jenis utama hartanah lelong ialah lelongan mahkamah, lelongan bank (LACA), dan lelongan oleh agensi kerajaan atau badan berkanun.

Lelongan mahkamah

Lelongan mahkamah adalah satu bentuk lelongan yang dikendalikan oleh Mahkamah Tinggi. Proses ini biasanya membabitkan hartanah yang telah diambil tindakan undang-undang oleh pihak bank atau pemberi pinjaman kerana kegagalan peminjam melunaskan hutang.

Terdapat dua peringkat utama dalam lelongan mahkamah. Peringkat pertama dikenali sebagai lelongan pertama, di mana harga rizab yang ditetapkan adalah sekitar 90 peratus daripada nilai pasaran hartanah terbabit.

Jika hartanah tidak berjaya dijual dalam lelongan pertama, maka ia akan memasuki lelongan kedua dan seterusnya, dengan harga rizab yang dikurangkan secara berperingkat, biasanya sebanyak 10 peratus pada setiap pusingan.

Lelongan bank

Seterusnya ialah lelongan bank yang juga dikenali sebagai lelongan di bawah LACA. Berbeza dengan lelongan mahkamah, lelongan ini tidak membabitkan proses mahkamah dan dikendalikan sepenuhnya oleh pihak bank atau institusi kewangan.

Lelongan jenis ini hanya membabitkan hartanah yang belum mempunyai geran individu atau strata, dan masih lagi berada di bawah hakmilik induk.

Proses lelongan bank ini adalah lebih pantas berbanding lelongan mahkamah kerana ia dijalankan berdasarkan perjanjian pinjaman serta Akta Pemindahan Hakmilik melalui kaedah penyerahan hak.

Lelongan agensi kerajaan / badan berkanun

Selain itu, terdapat juga lelongan yang dijalankan oleh agensi kerajaan atau badan berkanun. Antara contoh agensi yang terlibat termasuklah Lembaga Pembiayaan Perumahan Sektor Awam (LPPSA), Lembaga Tabung Angkatan Tentera (LTAT), Lembaga Tabung Haji, dan juga Majlis Agama Islam negeri-negeri.

Setiap agensi ini mempunyai prosedur dan garis panduan tersendiri dalam menjalankan proses lelongan hartanah mereka. Walaupun tidak membabitkan pihak bank secara langsung, proses lelongan ini tetap dikawal selia dengan teliti untuk memastikan ketelusan dan keadilan kepada semua pihak yang terlibat.

Membeli hartanah lelong di Malaysia semakin menjadi pilihan popular dalam kalangan pembeli bijak dan pelabur hartanah. Ini kerana, hartanah lelong menawarkan pelbagai kelebihan menarik, terutamanya kepada mereka yang tahu apa yang perlu diberi perhatian dan bersedia menjalani proses pembidaan dengan teliti.

Terdapat beberapa kelebihan utama yang menjadikan hartanah lelong satu pilihan yang menguntungkan.

Antara kelebihan paling ketara ialah harga yang lebih rendah berbanding harga pasaran. Hartanah lelong biasanya dijual di bawah nilai pasaran, malah ada kalanya boleh mencecah sehingga 20 hingga 40 peratus lebih murah.

Hal ini amat sesuai bagi pembeli rumah pertama yang ingin menjimatkan kos, atau pelabur hartanah yang ingin memaksimumkan pulangan pelaburan mereka.

Selain itu, hartanah lelong juga mempunyai potensi keuntungan yang tinggi. Sekiranya hartanah berjaya dibeli pada harga yang jauh lebih rendah dan kemudiannya dibaik pulih atau diubah suai, ia boleh dijual semula atau disewakan dengan margin keuntungan yang besar.

Ini menjadikan hartanah lelong satu pelaburan yang berbaloi jika dilakukan dengan strategi yang betul.

Kelebihan lain termasuklah proses pembelian yang lebih cepat. Tidak seperti proses jual beli konvensional yang boleh mengambil masa berbulan-bulan untuk diselesaikan, pembelian hartanah lelong biasanya lebih pantas kerana dijalankan secara berjadual dan mengikut prosedur yang telah ditetapkan.

Ini memberikan kelebihan kepada pembeli yang ingin memiliki hartanah dengan segera.

Tambahan pula, hartanah lelong sering kali terletak di lokasi strategik atau kawasan yang sedang membangun. Kadang-kadang, adalah sukar untuk mendapatkan hartanah di kawasan seperti ini pada harga mampu milik melalui pasaran biasa.

Oleh itu, lelongan memberi peluang kepada pembeli untuk memiliki hartanah di lokasi idaman dengan kos yang lebih rendah.

Di samping itu, persaingan dalam tawaran awal mungkin tidak begitu sengit, terutamanya pada lelongan pertama.

Dalam sesetengah kes, bilangan pembida adalah sedikit, sekali gus meningkatkan peluang untuk pembeli memenangi hartanah tersebut pada harga rizab yang telah ditetapkan tanpa perlu bersaing secara agresif.

Akhir sekali, proses lelong hartanah di Malaysia adalah telus dan jelas. Kebanyakan lelongan dikendalikan oleh institusi kewangan atau mahkamah, dengan syarat dan prosedur yang terbuka kepada umum. Ini membantu pembeli membuat keputusan dengan lebih yakin kerana segala maklumat berkaitan hartanah dan proses lelong tersedia dan boleh dirujuk.

Membeli hartanah lelong memang boleh menjadi satu peluang untuk mendapatkan hartanah pada harga yang lebih rendah daripada pasaran, tetapi ia juga datang dengan pelbagai risiko yang perlu difahami dengan jelas.

Berikut adalah beberapa risiko utama yang terlibat dalam pembelian hartanah lelong:

Tiada jaminan keadaan hartanah

Salah satu risiko utama dalam pembelian hartanah lelong ialah tiada jaminan terhadap keadaan hartanah itu. Kebanyakan hartanah lelong dijual secara 'as is where is basis', yang bermaksud ia dijual dalam keadaan sedia ada tanpa sebarang jaminan atau pembaikan daripada pihak penjual.

Pembeli mungkin tidak dibenarkan untuk melawat atau memeriksa bahagian dalam rumah terlebih dahulu. Keadaan ini boleh menyembunyikan pelbagai masalah seperti kerosakan struktur, pendawaian elektrik yang tidak selamat, paip bocor, atau tunggakan bil utiliti yang tinggi.

Penghuni masih tinggal di hartanah

Selain itu, terdapat juga risiko bahawa hartanah itu masih dihuni oleh pemilik asal atau penyewa yang enggan keluar. Dalam situasi seperti ini, pembeli bertanggungjawab untuk mengosongkan hartanah itu mengikut saluran undang-undang.

Ini boleh melibatkan proses mahkamah yang panjang serta kos tambahan yang tidak dijangka.

Tunggakan cukai, bil, dan caj pengurusan

Tunggakan cukai, bil, dan caj pengurusan juga menjadi beban yang perlu ditanggung oleh pembeli. Ramai yang tidak menyedari bahawa mereka perlu melangsaikan semua bayaran tertunggak seperti cukai pintu, cukai tanah, bil air, elektrik, Indah Water dan yuran penyelenggaraan.

Kos ini boleh mencecah ribuan ringgit dan menjejaskan bajet pembeli selepas memenangi bidaan.

Risiko kewangan: bayaran tidak dikembalikan

Dari segi kewangan, risiko yang paling membimbangkan ialah kehilangan bayaran deposit. Pembeli biasanya perlu membayar deposit sebanyak 10 peratus daripada harga rizab sebelum membida.

Sekiranya bidaan berjaya tetapi pembeli gagal mendapatkan pinjaman dalam tempoh masa yang ditetapkan (biasanya antara 90 hingga 120 hari), deposit berkenaan boleh hangus.

Ini menyebabkan kerugian besar kepada pembeli, terutamanya jika tidak membuat semakan kelayakan pinjaman terlebih dahulu.

Nilai pasaran berbanding harga lelong

Seterusnya, pembeli juga harus sedar bahawa tidak semua hartanah lelong berbaloi dari segi harga. Ada sesetengah hartanah yang telah dilelong berkali-kali tetapi masih tidak terjual kerana nilainya terlalu rendah, bermasalah, atau terletak di kawasan yang kurang strategik.

Oleh itu, semakan nilai pasaran semasa dan lawatan ke kawasan sekeliling sangat penting sebelum membuat keputusan.

Proses perundangan yang teliti

Di samping itu, proses pembelian hartanah lelong turut melibatkan dokumen perundangan yang kompleks. Dokumen seperti 'Proclamation of Sale' (POS) dan 'Conditions of Sale' (COS) perlu dibaca dan difahami dengan teliti kerana terdapat syarat-syarat tersembunyi atau penalti yang boleh mendatangkan kerugian jika diabaikan.

Masalah hakmilik & status hartanah

Akhir sekali, status hak milik hartanah juga boleh menimbulkan masalah. Ada hartanah yang masih berada di bawah hak milik induk dan belum mempunyai geran individu atau strata.

Ini boleh menyebabkan proses pindah milik menjadi lebih rumit dan mengambil masa yang lebih lama, sekiranya dokumen berkaitan tidak teratur.

https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/07/1422088/pembelian-hartanah-lelong-peluang-atau-perangkap

Penulis ialah Rakan Kongsi di Tetuan J A Nabila & Co