Kepentingan penyempurnaan surat ikatan pelepasan, penyerahhakan rumah

Ramai pemilik hartanah beranggapan bahawa apabila pinjaman perumahan telah habis dibayar sepenuhnya kepada pihak bank, maka urusan berkaitan hartanah terbabit juga telah selesai.

Hakikatnya, penyelesaian hutang semata-mata tidak memadai jika ia tidak disusuli dengan penyempurnaan dokumen undang-undang yang sepatutnya, iaitu pelepasan gadaian bank ataupun 'deed of receipt & reassignment' (DRR) atau surat ikatan pelepasan dan penyerahhakan semula.

Salah tanggapan ini lazim berlaku kerana fokus utama peminjam selalunya tertumpu kepada aspek kewangan semata-mata, sedangkan aspek perundangan yang mengikat kepentingan bank ke atas hartanah sering terlepas pandang.

Kegagalan memahami perbezaan antara penyelesaian kewangan dan pelepasan undang-undang boleh membawa implikasi besar kepada pemilik hartanah di kemudian hari.

Apakah itu gadaian dan kepentingannya dalam pembiayaan bank?

Di bawah sistem pentadbiran tanah di Malaysia, kebanyakan pinjaman perumahan yang membabitkan hartanah yang mempunyai geran individu atau geran strata akan didaftarkan melalui gadaian ke atas hakmilik hartanah itu.

Menurut Seksyen 241 Kanun Tanah Negara 1965 (KTN), gadaian memberi hak kepada bank sebagai pemegang gadaian untuk mempunyai kepentingan berdaftar ke atas tanah sehingga keseluruhan hutang dijelaskan.

Gadaian berdaftar ini memberi kuasa undang-undang kepada bank, termasuk hak untuk mengambil tindakan penguatkuasaan seperti lelongan sekiranya berlaku kemungkiran bayaran oleh peminjam.

Oleh itu, kewujudan gadaian bukan sekadar rekod pentadbiran, tetapi merupakan sekatan undang-undang yang signifikan ke atas kebebasan pemilik dalam mengurus hartanah berkenaan.

Bagi hartanah yang masih belum mempunyai hakmilik individu atau strata (contohnya projek perumahan baharu), pembiayaan lazimnya dilaksanakan melalui surat ikatan penyerahhakan (deed of assignment) sebagai jaminan kepada pihak bank.

Dalam keadaan ini, walaupun nama pemilik belum didaftarkan pada geran, hak kontraktual dan kepentingan benefisial pemilik telah diserahkan kepada bank sebagai cagaran.

Oleh itu, keperluan pelepasan selepas hutang selesai adalah sama penting seperti pelepasan gadaian berdaftar.

Pelunasan hutang tidak sama dengan pelepasan gadaian atau pelepasan hak.

Walaupun hutang bank telah diselesaikan sepenuhnya, gadaian atau penyerahhakan berkenaan masih kekal di sisi undang-undang sehingga satu dokumen pelepasan yang sah didaftarkan atau disempurnakan.

Bagi hartanah bergadaian berdaftar, pelepasan gadaian hendaklah dibuat melalui Borang Melepaskan Gadaian (16N) selaras dengan Seksyen 278 Kanun Tanah Negara 1965, dan kemudiannya didaftarkan di Pejabat Tanah.

Sekiranya pelepasan ini tidak didaftarkan, nama bank masih tercatat sebagai pemegang gadaian, pemilik tidak mempunyai hak milik bebas sepenuhnya, pemilik tidak dapat memiliki geras asal hartanah tersebut dan transaksi masa hadapan boleh terjejas.

Dalam konteks amalan praktikal, kelewatan atau kegagalan mendaftarkan pelepasan ini sering dianggap remeh kerana tiada kesan serta-merta. Namun, implikasinya hanya akan muncul apabila pemilik cuba melaksanakan transaksi penting seperti jual beli, pembiayaan semula atau perancangan harta pusaka.

Apakah surat ikatan pelepasan dan penyerahhakan semula?

Dalam kebanyakan transaksi hartanah di Malaysia, khususnya bagi hartanah yang masih belum mempunyai hakmilik individu atau strata, pinjaman perumahan lazimnya dicagarkan melalui satu perjanjian yang dikenali sebagai 'deed of assignment'.

Melalui dokumen ini, hak dan kepentingan pemilik ke atas hartanah itu diserahkan kepada bank sebagai jaminan pinjaman.

Setelah pinjaman diselesaikan sepenuhnya, pihak bank tidak akan melepaskan kepentingannya secara automatik. Oleh itu, satu dokumen pelepasan perlu dilaksanakan, iaitu melalui dokumen surat ikatan pelepasan dan penyerahhakkan semula bagi mengesahkan bahawa bank telah menerima bayaran penuh dan memulangkan semula hak serta kepentingan hartanah itu kepada pemilik hartanah.

DRR ini lazimnya dilaksanakan dalam bentuk dokumen penerimaan bayaran penuh oleh bank serta satu penyerahhakkan semula segala hak, kepentingan dan faedah kepada pemilik yang sebelum ini diserahkan kepada pihak bank. Tanpa dokumen ini, kedudukan undang-undang pemilik kekal tidak sempurna.

Mengapa penyempurnaan dokumen ini sangat penting?

1. Pengesahan hak milik sepenuhnya kepada pemilik

Tanpa dokumen pelepasan ini, dari sudut undang-undang, kepentingan bank ke atas hartanah masih dianggap wujud. Ini bermakna pemilik belum memiliki hak sepenuhnya walaupun hutang telah langsai.

Hak milik yang sempurna bukan sahaja memberi ketenangan kepada pemilik, malah merupakan keperluan asas bagi sebarang urusan undang-undang berkaitan hartanah.

2. Mengelakkan masalah semasa jual beli di masa hadapan

Kegagalan menyempurnakan DRR sering hanya disedari apabila pemilik ingin menjual hartanah. Pada peringkat ini, transaksi boleh tertangguh atau gagal kerana bank lama masih direkodkan sebagai pihak yang mempunyai kepentingan.

Keadaan ini boleh menjejaskan kepercayaan pembeli dan melibatkan rundingan semula tarikh, harga atau syarat jual beli.

3. Memudahkan urusan pindah milik dan penukaran hakmilik

Apabila hakmilik individu atau strata dikeluarkan kelak, pelepasan yang sah daripada bank adalah dokumen asas yang diperlukan untuk meneruskan dengan proses penyempurnaan pindah milik (perfection of transfer) atau pendaftaran di Pejabat Tanah.

Tanpa pelepasan ini, keseluruhan proses boleh tergendala walaupun pemilik telah memenuhi semua obligasi kewangan.

4. Perlindungan undang-undang kepada pemilik

Dokumen pelepasan ini menjadi bukti rasmi bahawa tiada lagi tuntutan, sekatan atau bebanan kewangan ke atas hartanah tersebut oleh pihak bank.

Segala hak, kepentingan dan faedah yang sebelum ini diserahkan kepada bank telah dipulangkan semula kepada pemilik hartanah. Tanpa penyempurnaan dokumen ini, pihak bank secara teknikal masih mempunyai kepentingan ke atas hartanah berkenaan, walaupun pinjaman telah lama dilangsaikan.

Ia juga berfungsi sebagai perlindungan undang-undang sekiranya timbul sebarang pertikaian di masa hadapan berkaitan status pinjaman atau kepentingan pihak ketiga.

5. Mengelakkan risiko bank digulung atau diambilalih

Sekiranya bank yang memberi pinjaman dahulu telah bergabung, diambil alih, atau mengalami penstrukturan semula, mendapatkan pelepasan di kemudian hari boleh menjadi rumit dan memakan masa.

Dalam keadaan tertentu, dokumen lama mungkin sukar dikesan dan memerlukan pengesahan tambahan yang meningkatkan kos dan tempoh penyelesaian.

Antara anggapan orang awam yang kerap berlaku ialah 'Resit bayaran terakhir sudah mencukupi' atau 'Bank tak hubungi, jadi saya anggap sudah selesai'.

Adalah dimaklumkan bahawa anggapan-anggapan ini adalah tidak tepat. Resit atau surat penyelesaian akaun hanyalah bukti kewangan, bukan pelepasan hak undang-undang ke atas hartanah.

Kekeliruan ini berlaku kerana kurangnya pendedahan mengenai peranan dokumen undang-undang dalam transaksi hartanah, khususnya selepas pinjaman atau pembiayaan bank telah selesai.

Kegagalan menyempurnakan pelepasan gadaian atau 'deed of receipt & reassignment' boleh menyebabkan pelbagai masalah serius.

Antaranya kesukaran menjual atau memindah milik hartanah, penolakan permohonan pinjaman baharu oleh institusi kewangan, sama ada untuk pemilik hartanah membuat pembiayaan semula kewangan ataupun bagi memohon pinjaman kewangan oleh bakal pembeli hartanah tersebut.

Selain itu, kelewatan atau kegagalan urusan pusaka sekiranya pemilik meninggal dunia, terdapat risiko kehilangan dokumen penting hartanah itu sama ada sekiranya masih dalam simpanan pihak bank ataupun pihak peguam sekiranya proses ini tidak diselesaikan segera, ataupun kos guaman yang lebih tinggi di masa hadapan untuk menyelesaikan isu tertunggak.

Dalam kebanyakan kes, pemilik hanya menyedari masalah ini apabila ingin menjual hartanah berkenaan selepas bertahun-tahun pinjaman diselesaikan.

Penyempurnaan pelepasan gadaian, 'deed of receipt & reassignment' atau surat ikatan pelepasan melibatkan penyediaan dokumen, semakan terma pinjaman asal, pengesahan pihak bank serta pelaksanaan dokumen mengikut landasan undang-undang.

Di sinilah peranan firma guaman menjadi penting bagi memastikan dokumen disediakan dengan betul, tiada kecacatan undang-undang dan kepentingan pemilik dilindungi sepenuhnya.

Sehubungan itu, pemilik hartanah yang telah melangsaikan bayaran balik pinjaman atau pembiayaan kepada pihak bank amatlah dinasihati untuk mendapatkan khidmat guaman sebaik sahaja pinjaman dilangsaikan, memastikan dokumen pelepasan disediakan dan dimeterai tanpa berlengah dan menyimpan dokumen asal sebagai rekod penting hartanah.

Langkah ini bukan sahaja melindungi hak pemilik hartanah, malah memastikan hartanah tersebut berada dalam keadaan 'clean title' iaitu bebas daripada sebarang bebanan undang-undang, malah dapat mengelakkan kerumitan dan kos tambahan pada masa hadapan.

Tindakan proaktif ini dapat menjimatkan masa, kos dan tekanan di masa hadapan serta memastikan rekod hartanah sentiasa kemas dan teratur.

Kesimpulannya, hartanah merupakan aset bernilai tinggi dan pelaburan jangka panjang. Justeru, penyempurnaan proses pelepasan gadaian dan DRR selepas selesai hutang bank adalah satu langkah penting yang tidak wajar dipandang ringan.

Mendapatkan khidmat nasihat dan pengurusan daripada firma guaman bertauliah adalah usaha bijak bagi mengelakkan masalah undang-undang yang boleh menjejaskan hak dan kepentingan pemilik hartanah di masa hadapan.

Pengurusan yang betul daripada aspek perundangan mencerminkan tahap perlindungan terbaik terhadap aset hartanah dan menjamin kepentingan pemilik untuk jangka masa panjang.

https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/02/1506998/kepentingan-penyempurnaan-surat-ikatan-pelepasan-penyerahhakan-rumah

Penulis ialah Peguam di Tetuan J A Nabila & Co