Dasar Perumahan Negara 3.0 perinci makna sebenar rumah mampu milik

Pada akhir 2025, Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan (KPKT) menyatakan bahawa setakat 30 September lalu, kerajaan meluluskan pembinaan sebanyak 511,544 unit rumah mampu milik yang merangkumi unit-unit siap, yang dalam pembinaan dan yang medapat kelulusan perancangan.

Pencapaian angka ini melepasi sasaran 500,000 unit yang ditetapkan di bawah Rancangan Malaysia Ke-12 (RMK-12), yang menjadi bukti komitmen kerajaan dalam memperluaskan akses perumahan kepada rakyat.

Pada masa sama, KPKT ketika ini sedang membangunkan Dasar Perumahan Negara Ketiga (2026-2036), yang bakal menentukan hala tuju sektor perumahan negara bagi dekad akan datang.

Namun, di sebalik kejayaan melepasi sasaran pembinaan itu, satu persoalan yang lebih besar wajar diberi perhatian. Adakah kejayaan dasar perumahan harus diukur berdasarkan jumlah rumah yang dibina, atau sejauh mana rakyat benar-benar mampu memiliki dan menikmati kediaman yang sesuai dengan keperluan mereka?

Sejak bertahun-tahun lalu, pelbagai inisiatif telah diperkenalkan oleh kerajaan bagi membantu rakyat memiliki rumah. Antaranya termasuk Kempen Pemilikan Rumah (HOC), skim i-Miliki, pengecualian duti setem, bantuan pembiayaan dan pelbagai program perumahan mampu milik di peringkat persekutuan serta peringkat negeri.

Langkah-langkah ini bertujuan untuk mengurangkan kos transaksi dan membantu sebahagian pembeli untuk mencapai hasrat mereka untuk membeli rumah idaman mereka.

Namun, realiti pasaran menunjukkan bahawa peningkatan akses tidak semestinya diterjemahkan kepada peningkatan kemampuan pemilikan rumah secara menyeluruh.

Faktor asas yang menentukan kemampuan memiliki rumah masih bergantung kepada hubungan antara harga rumah, tahap pendapatan dan kos sara hidup.

Walaupun kadar kenaikan harga rumah kini lebih sederhana berbanding sedekad lalu, pertumbuhan pendapatan isi rumah, khususnya dalam kalangan golongan belia, masih belum berkembang pada kadar yang mampu mengecilkan jurang kemampuan itu secara signifikan.

Dalam masa yang sama, pasaran masih merekodkan sejumlah besar unit kediaman berharga bawah RM300,000 yang siap dibina tetapi belum terjual.

Keadaan ini menimbulkan persoalan sama ada cabaran perumahan negara hari ini benar-benar berpunca daripada kekurangan rumah mampu milik atau sebenarnya berpunca daripada ketidakpadanan antara rumah yang dibina dengan keperluan sebenar pembeli.

Hakikatnya, kemampuan perumahan tidak boleh diukur berdasarkan harga semata-mata. Pembeli menilai sesebuah kediaman berdasarkan pelbagai faktor termasuk akses kepada pekerjaan, kemudahan awam, sekolah, pusat kesihatan, rangkaian pengangkutan, saiz lantai, bilangan bilik tidur, konfigurasi ruangan dan kualiti hidup keseluruhan.

Sebuah rumah yang dianggap mampu milik dari sudut harga mungkin kurang menarik jika lokasinya jauh dari tempat kerja, memerlukan tempoh perjalanan harian yang panjang, ataupun rekabentuk serta saiz rumah yang tidak memenuhi keperluan.

Keadaan ini lazimnya berlaku apabila projek perumahan mampu milik dibangunkan di kawasan pinggir bandar yang menawarkan kos tanah lebih rendah.

Walaupun harga jualan dapat dikekalkan pada tahap yang ditetapkan, pemilik rumah akhirnya perlu menanggung kos tambahan yang tinggi untuk petrol, tol, penyelenggaraan kenderaan dan masa perjalanan yang panjang setiap hari.

Dalam jangka panjang, kos-kos ini boleh menghakis kelebihan harga yang dinikmati semasa pembelian. Di kawasan bandar pula, harga yang sering dilabelkan sebagai mampumilik mempunyai saiz yang tidak sepadan dengan kehendak keluarga yang sedang membesar.

Atas sebab itu, banyak negara kini mula menilai kemampuan perumahan berdasarkan gabungan kos perumahan, kos pengangkutan, ketersediaan prasarana serta kemudahan, dan saiz serta rekabentuk rumah-rumah tersebut.

Pendekatan ini semakin relevan di Malaysia memandangkan kawasan bandar terus berkembang dan jarak perjalanan harian semakin meningkat.

Kewujudan unit yang julat harganya dianggap mampu milik yang masih belum terjual walaupun sasaran pembinaan telah dicapai menunjukkan bahawa isu utama hari ini mungkin bukan lagi soal kuantiti semata-mata.

Sebaliknya, perhatian perlu diberikan kepada bagaimana rumah dirancang, di mana ia dibina dan sejauh mana ia memenuhi keperluan sebenar kumpulan sasaran.

Pendekatan pembangunan berorientasikan transit, komuniti bercampur dan perancangan yang menghubungkan kawasan perumahan dengan pusat pekerjaan perlu diberikan penekanan yang lebih besar pada masa hadapan.

Selain itu, sudah tiba masanya kerajaan menilai semula penggunaan satu ambang harga mampu milik yang seragam di seluruh negara.

Had RM300,000 mungkin masih relevan di sesetengah kawasan, tetapi jika dilihat secara mikro menurut kawasan-kawasan tempatan dan disemak-silang dengan paras pendapatan populasi setempat itu, julat harga mampu milik di antara kawasan-kawasan ini adalah jauh berbeza.

Di dalam negeri yang sama pun, paras pendapatan penduduk setempat adalah berbeza di antara kawasan bandar, pinggir bandar dan luar bandar.

Perbezaan kos tanah, kos pembangunan dan tahap pendapatan isi rumah – atau yang lebih tepat, tahap pendapatan boleh guna atau 'disposable income' menjadikan pendekatan seragam semakin sukar dipertahankan.

Dasar yang diperlukan adalah yang lebih menyeluruh yang boleh menangani cabaran-cabaran keadaan setempat dan mungkin harus berdasarkan secara 'principle-based' berbanding fokus terhadap harga semata-mata supaya pihak-pihak berkuasa atau lembaga-lembaga perumahan dapat membuat penakrifan sesebuah rumah mampu milik yang lebih berkesan dan relevan kepada sesuatu kawasan.

Justeru, Dasar Perumahan Negara Ketiga (2026-2036) yang sedang dibangunkan menawarkan peluang terbaik untuk mengubah fokus dasar perumahan negara yang tidak berpandukan sasaran angka semata-mata kepada sebuah dasar yang menghasilkan impak yang benar-benar dirasai rakyat.

Kemampuan perumahan perlu dinilai berdasarkan kuasa beli isi rumah, kos kehidupan sebenar dan akses kepada peluang ekonomi, bukannya hanya berdasarkan harga jualan sesebuah rumah.

Akhirnya, kejayaan dasar perumahan negara tidak seharusnya diukur hanya berdasarkan jumlah unit yang diluluskan atau dibina.

Angka 511,544 unit yang dicapai di bawah RMK-12 merupakan satu pencapaian yang membanggakan, tetapi kejayaan sebenar hanya dapat diukur apabila lebih ramai rakyat mampu memiliki rumah yang sesuai, berada di lokasi yang strategik dan dapat didiami secara mampan untuk jangka panjang.

Ketika Dasar Perumahan Negara 3.0 sedang dirangka, inilah masanya untuk memastikan dasar perumahan negara bukan sekadar membina untuk statistik, tetapi benar-benar membina untuk rakyat.

https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/06/1575008/dasar-perumahan-negara-30-perinci-makna-sebenar-rumah-mampu-milik

Penulis ialah Pengarah Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons