2026 Dasar Perumahan Negara 3.0 sedia rumah ikut kemampuan rakyat

Pelancaran Dasar Perumahan Negara (DRN) 2026–2035 menandakan perubahan penting dalam pendekatan kerajaan terhadap sektor perumahan, daripada usaha memperbanyakkan bekalan kepada memastikan rumah yang disediakan benar-benar sepadan dengan keperluan rakyat dan keadaan pasaran.

Jika DRN 2018–2025 banyak membentuk asas berkaitan kemampuan-harga, kualiti, kebolehdiaman dan penyediaan perumahan, edisi baharu ini membawa tumpuan lebih luas kepada persoalan rumah yang diperlukan, untuk siapa, di mana ia perlu dibangunkan dan jenis model pemilikan atau sewaan.

Dengan sasaran penyediaan sejuta rumah mampu milik menjelang 2035, peningkatan bekalan masih menjadi komponen penting agenda perumahan negara.

Namun, sasaran itu tidak seharusnya dilihat sebagai angka unit semata-mata. Sebaliknya, kejayaannya bergantung kepada sejauh mana rumah berkenaan dapat dipadankan dengan permintaan sebenar dari segi lokasi, jenis kediaman, harga dan model penghunian.

Peralihan daripada pendekatan berasaskan bekalan kepada perancangan berasaskan permintaan atau 'demand-led' menjadi antara perubahan paling ketara dalam DRN baharu.

Dalam keadaan pasaran masih berdepan stok kediaman siap tidakterjual, cabaran perumahan bukan lagi sekadar sama ada negara mempunyai rumah yang mencukupi, tetapi sama ada rumah tersedia berada pada lokasi, harga dan spesifikasi yang boleh diserap kumpulan sasaran.

Justeru, usaha mencapai sasaran sejuta rumah perlu mengambil kira pelbagai model perumahan, termasuk pemilikan, sewaan dan sewa untuk beli, bukannya mengejar jumlah unit semata-mata.

Pendekatan ini penting bagi mengelakkan pembangunan perumahan terus menghasilkan ketidakpadanan antara bekalan dengan permintaan.

Rumah yang secara teorinya mampu milik masih boleh gagal memenuhi keperluan pasaran sekiranya dibangunkan di lokasi yang kurang sesuai, mempunyai ciri yang tidak sepadan dengan keperluan isi rumah atau ditawarkan pada harga yang tidak selari dengan kemampuan penduduk setempat yang mempunyai ciri-ciri dan demografinya tersendiri.

Dalam jangka panjang, ketidakpadanan seperti ini boleh menyumbang kepada peningkatan stok kediaman tidak terjual walaupun bekalan rumah terus bertambah.

Indikator seperti mampu milik atau yang lebih relevan lagi, mampu inap atau mampu huni jangka panjang, mestilah dilihat secara kawasan setempat dan tidak boleh menggunakan indikator makro peringkat negeri apatah lagi daripada lensa peringkat negara yang digeneralisasikan.

Sehubungan itu, pangkalan data perumahan yang komprehensif menjadi semakin penting dalam menentukan hala tuju pembangunan.

Data bukan sahaja perlu meliputi maklumat mengenai bekalan dan harga, tetapi perlu dikemas kini secara berkala dan diperincikan pada skala lokaliti.

Keadaan pasaran boleh berbeza dengan ketara walaupun dalam daerah yang sama, justeru data di peringkat negeri atau daerah sahaja mungkin tidak cukup untuk menggambarkan permintaan sebenar.

Sebagai contoh, daerah Petaling merangkumi pelbagai lokaliti yang mempunyai karakter pasaran, tahap permintaan dan kemampuan penduduk yang berbeza.

Pendekatan yang lebih terperinci membolehkan kerajaan dan pemaju memahami dengan lebih tepat jenis kediaman yang diperlukan, kumpulan sasaran serta tahap harga yang sesuai sebelum sesuatu pembangunan dirancang atau diluluskan.

Ini sekali gus dapat mengurangkan risiko pembangunan yang tidak sepadan dengan keperluan setempat.

Dalam konteks ini, kajian pasaran yang menyokong kelulusan pembangunan ataupun pembiayaan pemajuan juga perlu dilaksanakan secara bebas oleh pihak yang benar-benar memahami pasaran hartanah.

Pendekatan sedemikian penting bagi memastikan keputusan pembangunan disokong oleh penilaian permintaan yang objektif serta mengurangkan risiko konflik kepentingan dalam menentukan daya maju sesuatu projek.

Perubahan berkenaan turut membawa kepada pemahaman lebih luas mengenai kemampuan perumahan.

Harga rumah semata-mata tidak lagi mencukupi untuk menentukan sama ada sesebuah kediaman benar-benar mampu dicapai.

Kos perjalanan, akses kepada pekerjaan, pengangkutan awam, sekolah, kemudahan kesihatan dan perkhidmatan asas turut mempengaruhi kos sebenar untuk mendiami rumah berkenaan.

Sebab itu, perancangan perumahan perlu dilihat bersama pembangunan pengangkutan dan bandar supaya rumah mampu milik tidak terpisah daripada peluang pekerjaan serta kemudahan harian.

Pada masa sama, DRN 2026–2035 memperluaskan pilihan perumahan dengan memberi perhatian lebih jelas kepada sewaan dan model sewa untuk beli.

Jika pemilikan rumah sebelum ini sering menjadi ukuran utama kejayaan dasar perumahan, pendekatan baharu mengiktiraf bahawa kestabilan tempat tinggal boleh dicapai melalui beberapa laluan.

Ini menjadikan sewaan bukan lagi sekadar pilihan sementara, tetapi sebahagian daripada ekosistem perumahan yang perlu disokong dengan perlindungan dan keterjaminan sewajarnya.

Perlindungan pengguna dan pembaharuan sistem penyampaian turut mendapat perhatian lebih besar, termasuk cadangan berkaitan pendekatan bina-kemudian-jual atau 'build-then-sell'.

Langkah ini menunjukkan usaha mengurangkan risiko yang ditanggung pembeli ketika projek masih dalam pembinaan, walaupun pelaksanaannya perlu mengambil kira implikasi terhadap kos pembangunan, pembiayaan dan keupayaan industri.

Keseluruhannya, DRN 2026–2035 memperlihatkan peralihan daripada prinsip 'membina lebih banyak rumah' kepada 'membina rumah yang tepat'.

Sasaran sejuta rumah kekal penting, tetapi kejayaannya tidak wajar diukur melalui jumlah unit sahaja. Yang lebih penting adalah sama ada rumah itu dibangunkan di lokasi yang betul, pada harga yang betul, dengan produk yang betul serta melalui model penghunian yang sesuai dengan keperluan rakyat.

Dalam erti kata lain, evolusi daripada DRN 2018–2025 kepada DRN 2026–2035 mencerminkan perubahan daripada fokus terhadap penyediaan kepada fokus terhadap padanan.

Kerajaan bukan sahaja perlu memastikan rumah tersedia, tetapi memastikan bekalan itu benar-benar bertemu dengan permintaan.

Di sinilah data yang lebih terperinci, kajian pasaran bebas, perancangan berasaskan lokaliti dan pilihan jenis kepenghunian yang lebih pelbagai menjadi semakin penting bagi memastikan sasaran satu juta rumah dapat diterjemahkan kepada kediaman yang benar-benar diperlukan rakyat.

Kini, penterjemahan dasar dan modus perlaksanaannya harus dilaksanakan secara telus dan teliti agar hasrat dasar ini berjaya dicapai.

https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/08/1612470/dasar-perumahan-negara-30-sedia-rumah-ikut-kemampuan-rakyat 

Penulis ialah Pengarah Penyelidikan Hartanah Rahim & Co Chestertons