PMEMBELI rumah khususnya yang pertama adalah keputusan kewangan paling besar dalam hidup seseorang.  Ia bukan sekadar soal memiliki harta, tetapi juga berkait rapat dengan komitmen jangka panjang, kestabilan kewangan dan perancangan masa depan.  Namun bagi kebanyakan bakal pembeli terutamanya golongan muda, proses membeli rumah boleh jadi amat mengelirukan terutamanya dengan istilah teknikal, prosedur undang-undang serta pelbagai kos tersembunyi yang mungkin tidak dijangka. Tanpa pengetahuan asas dan persediaan yang betul, pembeli rumah pertama mudah terjebak dengan kesilapan seperti terlebih bajet, sebagaimana perkongsian seorang ejen hartanah, Azlan Nizam. "Kawan kita jumpa rumah harga RM500,000. Dia terus kira dalam kepala, 'okay, deposit 10 peratus... RM50,000 je, settle!' "Senyum lebar. Ingat dah cukup duit. Tapi bila jumpa ejen, lawyer, banker... baru dia terkejut. Duit dalam akaun langsung tak cukup. Kos sebenar nak beli rumah bukan RM50,000. Boleh cecah RM80,000 lebih!" tulisnya dalam hantaran di Facebook. Menurut ejen tersebut, ramai pembeli pertama kali 'kecundang' disebabkan kesilapan ini, gara-gara hanya mengambil kira kos satu bahagian, iaitu deposit. Menurutnya, ada beberapa lagi kos yang wajib ditanggung oleh pembeli iaitu:  1. Yuran guaman - untuk pastikan semua urusan sah di sisi undang-undang. 2. Duti setem - cukai wajib masa pindah hak milik. 3. Kos penilaian – caj jurunilai sah rumah. 4. Insurans pinjaman bank (MRTA/MRTT/MLTA) 5. Kos Disbursement - Kos bayaran tambahan atau perbelanjaan yang perlu dibayar oleh pembeli rumah kepada pihak ketiga sebagai sebahagian daripada proses pembelian rumah. Justeru menurutnya, jika dicampur antara deposit dengan kos-kos tambahan, kos sebenar boleh mencecah antara 12 peratus hingga 15 peratus daripada harga rumah. Beliau turut memberi contoh pengiraan untuk memudahkan kefahaman:  Harga rumah RM300,000 Deposit 10 peratus: RM30,000 Yuran guaman:  ±RM6,500 Kos penilaian: ±RM1,000 Duti setem MOT (Memorandum of Transfer): RM5,000 Duti setem pinjaman: RM1,350 Insurans MRTA: RM5,000 Jumlah: ±RM49,000 "Kesimpulannya, kalau bajet beli rumah, jangan tengok deposit semata. Siapkan duit lebih sebab kos lain boleh jadi separuh deposit lagi," ujarnya lagi.  https://www.mstar.com.my/xpose/myr/2025/10/04/nak-beli-rumah-bukan-sekadar-cukup-deposit-pembeli-juga-kena-sedia-tanggung-5-kos-ini  

KUALA LUMPUR: Sektor hartanah Malaysia masih berdaya tahan dengan segmen industri dan tanah pembangunan terus utuh, demikian menurut penganalisis. TA Securities berkata, menurut perangkaan terkini Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) bagi separuh pertama 2025, pasaran hartanah Malaysia merekodkan 196,232 transaksi bernilai RM107.7 bilion, mencerminkan penurunan 1.3 peratus dalam volum, namun peningkatan 1.9 peratus dalam nilai berbanding separuh pertama 2024. Ia berkata, aktiviti pasaran bercampur-campur merentas segmen dengan jumlah transaksi komersial dan pertanian menguncup sebanyak 1.3 peratus dan 4.0 peratus, manakala transaksi perindustrian dan tanah pembangunan meningkat sebanyak 8.5 peratus dan 3.7 peratus. Katanya, dari segi nilai, segmen komersial, perindustrian dan tanah pembangunan masing-masing meningkat 3.1 peratus, 5.6 peratus dan 18.3 peratus, manakala pertanian merosot mendadak sebanyak 11.3 peratus. Menurutnya, dalam segmen kediaman, yang menyumbang sebahagian besar aktiviti pasaran memperlihatkan transaksi yang dicatatkan merosot 1.4 peratus dari segi volum dan susut 0.1 peratus dari segi nilai. "Empat negeri utama iaitu Kuala Lumpur, Johor, Selangor dan Pulau Pinang, yang secara kolektif menyumbang kira-kira separuh daripada transaksi nasional, juga mencatatkan penguncupan kecil sebanyak 0.2 peratus dalam bilangan dan 0.1 peratus dalam nilai berbanding separuh pertama 2024," katanya dalam satu nota penyelidikan. TA Securities berkata, berdasarkan penelitiannya, penyederhanaan yang dicatatkan hanya kecil jika dilihat dari konteks sejarah. Ia berkata, aktiviti kediaman kekal jauh mengatasi paras rendah pasca pandemik dan kemerosotan adalah kecil terutamanya mencerminkan kesan asas tinggi selepas beberapa tahun pertumbuhan kukuh. Mengikut negeri, TA Securities berkata, Johor menyerlah dengan jumlah urus niaga kediaman dan nilai meningkat lebih baik berbanding negeri lain. Ia berkata, transaksi kediaman di Johor berdaya tahan dengan jumlahnya meningkat 13 peratus pada separuh pertama 2025. Sementara itu, nilai transaksi kediaman di Johor pula meningkat sembilan peratus, disokong oleh keyakinan Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ), katanya. Pihaknya menyifatkan keutuhan berikutan limpahan keyakinan daripada JS-SEZ dan projek infrastruktur yang sedang berjalan seperti Sistem Transit Rapid (RTS) Johor-Singapura. "Ini mengukuhkan pandangan kami bahawa Johor akan kekal sebagai pemacu pertumbuhan struktur bagi sektor berkenaan, terutamanya bagi pemaju yang mempunyai pendedahan bank tanah strategik di Iskandar Malaysia. "Ia termasuklah Crescendo, Eco World, IOI Properties Group, IWH, Lagenda, Mah Sing, Scientex , SP Setia, Sunway dan UEM Sunrise," katanya. Melangkah ke separuh tahun kedua 2025, trajektori pertumbuhan pasaran hartanah dijangka kekal optimistik dengan pendekatan berhati-hati. Unjuran semula ekonomi negara bagi 2025 oleh Bank Negara Malaysia (BNM) kepada 4.0 peratus hingga 4.8 peratus, seiring dengan perkembangan sederhana pasaran hartanah. Penyesuaian itu mengambil kira cabaran ekonomi global, ketidaktentuan permintaan domestik dan risiko luaran yang sukar diramal. Pelan pembangunan yang direncanakan dalam Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK13) juga turut memberi penekanan sektor hartanah dengan sasaran membina sejuta rumah mampu milik bagi tempoh 2026 hingga 2035. Langkah itu dilihat sebagai usaha strategik untuk menggalakkan pemilikan rumah sendiri terutamanya kepada golongan berpendapatan rendah dan sederhana. Kerangka Ekonomi MADANI terus memperkenalkan inisiatif bagi merangsang aktiviti pasaran hartanah. Antaranya pelepasan cukai ke atas faedah pinjaman perumahan perumahan bagi pembelian yang dibuat antara 1 Januari 2025 hingga 31 Disember 2027 bagi kediaman bernilai RM500,000 hingga RM750,000 dan Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) telah dinaikkan menjadi RM10 bilion bagi meningkatkan akses pembiayaan pembelian rumah pertama. Selain itu, penurunan Kadar Dasar Semalaman (OPR) kepada 2.75 peratus juga dijangka mampu meningkatkan kemampuan kewangan pembeli, sekali gus merangsang permintaan pasaran hartanah terutamanya hartanah kediaman. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/09/1448838/sektor-hartanah-masih-berdaya-tahan-nilai-jualan-meningkat    

KUALA LUMPUR: Kerajaan dijangka akan memperkenalkan reformasi besar dalam sektor perumahan negara, dengan kemungkinan untuk mewajibkan pelaksanaan konsep 'bina dahulu, jual kemudian' atau BTS (Build-Then-Sell) bagi melindungi pembeli daripada risiko projek perumahan terbengkalai. Langkah ini, yang dijangka akan diperincikan dalam Belanjawan 2026, merupakan sebahagian daripada agenda reformasi pasaran perumahan di bawah Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK13) dan dilihat sebagai satu anjakan dasar yang amat signifikan. Menurut laporan Pratonton Belanjawan 2026 oleh CGS International, walaupun pelaksanaan penuh konsep BTS ini mungkin akan dibuat secara berperingkat, ia adalah satu langkah yang amat dialu-alukan bagi menjamin hak dan wang pembeli rumah. Di bawah model BTS, pembeli tidak lagi perlu menanggung risiko projek lewat atau terbengkalai, kerana mereka hanya akan membuat pembelian selepas hartanah tersebut siap sepenuhnya. Ini berbeza dengan konsep 'jual dahulu, bina kemudian' yang diamalkan secara meluas pada masa ini. Walaupun langkah ini amat positif untuk pembeli, penganalisis memberi amaran bahawa ia mungkin akan memberi cabaran kewangan kepada syarikat-syarikat pemaju hartanah, terutamanya yang bersaiz kecil dan sederhana. Ini kerana pemaju perlu menanggung sepenuhnya kos pembinaan di peringkat awal tanpa menerima bayaran pendahuluan daripada pembeli. Laporan itu menyatakan bahawa hanya pemaju yang mempunyai kedudukan kewangan yang kukuh dan akses mudah kepada pembiayaan akan mampu menyesuaikan diri dengan model baharu ini. Sebagai tindak balas kepada cabaran ini, kerajaan dijangka akan memperkenalkan beberapa langkah peralihan untuk membantu industri menyesuaikan diri, seperti insentif cukai atau jaminan pembiayaan bagi projek-projek di bawah model BTS. Selain reformasi model jualan, Belanjawan 2026 juga dijangka akan memberi tumpuan kepada usaha untuk meningkatkan pemilikan rumah dalam kalangan golongan berpendapatan rendah dan sederhana. Kerajaan dijangka akan meneruskan pengecualian duti setem untuk pembelian rumah pertama, satu insentif yang telah terbukti berkesan dalam merancakkan pasaran. Di samping itu, penambahbaikan kepada skim-skim sedia ada seperti Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) juga dijangka akan diumumkan bagi memudahkan lagi akses kepada pembiayaan untuk mereka yang layak. Kerajaan juga dijangka akan terus memperkasakan agensi-agensi perumahan seperti PR1MA dan Syarikat Perumahan Negara Berhad (SPNB) untuk membina lebih banyak rumah mampu milik di seluruh negara. Secara keseluruhannya, reformasi ke arah model BTS ini, jika dilaksanakan dengan baik, berpotensi untuk mewujudkan satu pasaran hartanah yang lebih matang, telus, dan selamat untuk semua rakyat Malaysia pada masa hadapan. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/09/1449091/belanjawan-2026-skim-bina-dahulu-kemudian-jual-mungkin-diperkenalkan  

Rumah subsale atau sekunder merujuk kepada rumah yang telah siap dibina dan dimiliki oleh pemilik pertama. Perbezaan antara rumah subsale dengan rumah yang dibeli daripada pemaju atau rumah dibeli secara lelong, pembeli diberi peluang untuk melihat keadaan sebenar rumah sebelum membuat keputusan untuk membeli rumah berkenaan. Malah, ramai pembeli memilih untuk membeli rumah subsale kerana mereka tidak perlu menunggu proses pembinaan yang lama seperti pembinaan rumah pemaju. Dokumen terpenting yang mengikat secara sah semua syarat, hak dan tanggungjawab pembeli dan penjual, ialah perjanjian jual beli (SPA). Namun, tidak dapat dinafikan bahawa terdapat pembeli dan penjual yang menandatangani SPA tanpa benar-benar memahami klausa penting yang termaktub di dalamnya. Akibatnya, timbul salah faham dan pertikaian undang- undang pada masa hadapan. SPA adalah dokumen perjanjian bertulis yang ditandatangani oleh pembeli dan penjual dalam urusan jual beli rumah subsale. Dokumen ini akan disediakan oleh peguam dan mengandungi syarat jual beli, sebagai contoh, tanggungjawab kedua-dua pihak, kos, tempoh perjanjian dan banyak lagi. Sekiranya terdapat pertikaian antara pembeli dan penjual, SPA akan menjadi dokumen rujukan rasmi untuk menyelesaikan isu berdasarkan syarat yang telah dipersetujui bersama. Antara asas utama dalam sesuatu SPA adalah klausa berkaitan harga belian rumah. Pembeli perlu memastikan jumlah harga belian yang dinyatakan adalah tepat dan selaras dengan persetujuan awal. Selain itu, cara pembayaran turut memainkan peranan penting kerana ia menentukan kaedah, tempoh dan jadual pembayaran yang wajib dipatuhi oleh pembeli. Kebiasaannya, harga belian dalam sesuatu transaksi jual beli rumah ditetapkan dengan bayaran 10 peratus deposit dan baki 90 peratus dibayar melalui pinjaman bank. Pembeli perlu memberi perhatian dan memahami secara mendalam berkaitan jadual pembayaran baki kerana kegagalan melengkapkan bayaran dalam tempoh yang ditetapkan boleh menyebabkan pembeli berhadapan dengan penalti kelewatan atau risiko pembatalan. Selepas memahami jumlah harga belian serta kaedah pembayaran, satu lagi aspek yang penting ialah tempoh menyelesaikan bayaran baki harga belian khususnya apabila ia dibiayai melalui pinjaman bank. Secara lazimnya, dalam sesuatu SPA, tempoh standard baki bayaran yang diperuntukkan adalah tiga bulan dari tarikh SPA dimatikan setem atau syarat syarat tertentu mengikut kes masing-masing, dengan tambahan satu bulan lanjutan beserta faedah sekiranya diperlukan. Dalam amalan, terdapat keadaan di mana kelewatan penyelesaian baki harga belian berlaku bukan disebabkan oleh pembeli secara langsung, contohnya pelepasan pinjaman bank tertangguh kerana urusan dalaman pihak bank. Namun begitu, pembeli masih bertanggungjawab untuk menanggung faedah lewat bayar kepada penjual sebagaimana yang ditetapkan dalam SPA. Justeru, adalah penting bagi pembeli untuk memahami perkara ini lebih awal agar dapat membantu pembeli membuat persediaan dan menguruskan risiko dengan lebih baik. Klausa yang seterusnya adalah berkaitan klausa pembatalan (default clause). Klausa ini menetapkan hak dan tindakan yang boleh diambil oleh mana-mana pihak yang gagal mematuhi syarat dalam SPA. Contohnya, sekiranya pembeli gagal untuk melengkapkan bayaran dalam tempoh yang telah ditetapkan, penjual boleh membatalkan perjanjian dan deposit 10 peratus yang telah dibayar akan hangus (forfeited). Sebaliknya, jika penjual yang enggan meneruskan jualan selepas menerima deposit, pembeli berhak menuntut semula deposit, malah dalam keadaan tertentu boleh menuntut ganti rugi tambahan. Selain daripada isu pembayaran dan pembatalan, pembeli juga perlu memahami secara mendalam konsep penyerahan rumah subsale iaitu as is where is basis yang membawa maksud pembeli menerima rumah dalam keadaan sedia ada tanpa jaminan tambahan daripada penjual. Ia berbeza dengan membeli rumah baharu daripada pemaju yang ada memberi jaminan atau waranti yang dinamakan sebagai Defect Liability Period (DLP). Secara ringkasnya, apa yang dilihat oleh pembeli semasa pemerhatian rumah (viewing), itulah yang akan diterima semasa pindah milik. Jika semasa permerhatian terdapat paip bocor atau cat mengelupas, keadaan itulah yang menjadi tanggunjgawab pembeli selepas penyerahan kunci, kerana rumah dijual mengikut konsep as is where is basis. Bagi melindungi kepentingan sendiri, pembeli boleh mengambil langkah seperti membuat pemerhatian fizikal secara teliti atau menilai kos baik pulih yang mungkin perlu dilakukan. Pemahaman konsep ini amat penting supaya pembeli tahu keadaan sebenar rumah dan boleh bersedia dengan kos baik pulih jika perlu. Antara klausa yang pembeli sering juga terlepas pandang ialah berkaitan kos dan cukai yang terlibat dalam urusan jual beli rumah. Ramai pembeli memberi perhatian kepada harga belian sahaja, sedangkan terdapat pelbagai kos sampingan yang perlu ditanggung sama ada oleh pembeli atau penjual mengikut apa yang dipersetujui dalam SPA. Antara kos utama ialah kos duti setem Borang 14A iaitu borang pindah milik (MOT), yang dikenakan ke atas pembeli berdasarkan nilai hartanah khususnya bagi pembeli yang tidak lagi layak untuk pengecualian rumah pertama yang diberikan oleh kerajaan. Yuran guaman, kos disbursement (pendaftaran dokumen di pejabat tanah, carian rasmi atau salinan dokumen rasmi), serta fi penilaian hartanah (pembelian membabitkan pinjaman bank) adalah antara kos-kos yang perlu ditanggung oleh pembeli. Bagi penjual pula, salah satu kos yang mungkin diguna pakai ialah cukai keuntungan harta tanah (CKHT) sekiranya penjual melupuskan hartanah tersebut dalam tempoh lima tahun dari tarikh pemerolehan seperti yang telah ditetapkan oleh undang-undang. Setiap pihak perlu memahami berkenaan kos dan cukai ini kerana ia memberi gambaran jelas mengenai jumlah sebenar yang perlu disediakan. Hal ini dapat mengelakkan mana-mana pihak daripada terkejut dengan bayaran tambahan selepas menandatangani SPA. Akhir sekali, penting juga buat pembeli untuk faham klausa berkaitan penyerahan milikan kosong (vacant possession) iaitu bila mereka akan dapat kunci dan boleh menduduki rumah terbabit. Mengikut amalan standard, penjual perlu menyerahkan kunci rumah dalam tempoh lima hari bekerja selepas baki bayaran diselesaikan. Kelewatan penjual menyerahkan kunci boleh mengakibatkan pembeli berhak menuntut pampasan kelewatan sebagaimana yang telah diperuntukkan dalam SPA. Selain klausa-klausa yang telah dihuraikan di atas, masih banyak lagi peruntukan penting dalam SPA yang perlu difahami oleh pembeli dan penjual. Di sinilah peranan peguam menjadi sangat penting, bukan sahaja menyediakan dokumen, tetapi juga menasihati pembeli dan penjual sebelum menandatangani, memastikan hak serta tanggungjawab kedua-dua pihak jelas, dan akhirnya melindungi kepentingan klien sekiranya berlaku pertikaian. Pembeli dan penjual perlu faham bahawa SPA bukan sekadar formaliti, tetapi satu dokumen perlindungan hak dalam transaksi hartanah subsale. Setiap klausa di dalam SPA membawa implikasi undang-undang dan kewangan yang besar, justeru ia perlu diberi perhatian yang sewajarnya. Sekiranya timbul keraguan atau kurang jelas tentang mana-mana isi kandungan SPA, rujuklah kepada peguam supaya segala terma dapat dijelaskan dengan lebih mendalam sebelum pihak- pihak menurunkan tandatangan. Kesimpulannya, memahami isi kandungan SPA secara menyeluruh amat penting kerana ia menentukan hak, tanggunggjawab dan melindungi setiap pihak daripada kerugian ribuan ringgit dan masalah undang-undang di kemudian hari.- Penulis ialah Peguam di Tetuan J A Nabila & Co https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/09/1446984/perjanjian-jual-beli-rumah-sekunder-klausa-yang-perlu-difahami