KUALA LUMPUR: Pembeli rumah, khususnya unit dalam pembinaan berdepan risiko lebih besar susulan ketidakstabilan global yang mendorong kenaikan kos bahan binaan, demikian menurut pandangan Institut Penyelidikan Khazanah (KRI). Penyelidik KRI, Muhammad Nazhan Kamaruzuki, berkata perkembangan geopolitik semasa, termasuk konflik di Asia Barat, dijangka memberi tekanan kepada sektor pembinaan tempatan dengan kos bahan binaan berpotensi meningkat antara 30 hingga 40 peratus. Beliau berkata, walaupun kenaikan kos sering dilihat sebagai cabaran kepada pemaju dan kontraktor, hakikatnya pembeli rumah menanggung risiko paling besar dalam situasi terbabit. "Realitinya, pembeli rumah menanggung risiko paling besar, khususnya mereka yang membeli rumah masih dalam pembinaan. Isu ini bukan sekadar risiko pembinaan, tetapi kegagalan sistemik dalam ekosistem perumahan," katanya dalam satu laporan khas diterbitkan KRI baru-baru ini. Menurut Muhammad Nazhan, impak ketidaktentuan global tidak terhenti kepada rantaian pembinaan semata-mata, sebaliknya turut memberi kesan langsung kepada pembeli dari segi kelewatan projek, peningkatan kos, serta ketidakpastian penyerahan rumah. Katanya, struktur semasa pasaran perumahan di Malaysia masih meletakkan beban risiko yang tidak seimbang kepada pembeli, terutama di bawah model jualan sedia ada yang membabitkan pembayaran progresif bagi projek yang belum siap. "Apabila berlaku kejutan kos atau gangguan bekalan, pembeli berada dalam kedudukan yang lemah kerana mereka telah membuat komitmen kewangan tanpa jaminan kukuh terhadap penyiapan projek," katanya. Sehubungan itu, beliau menegaskan ada keperluan untuk menilai semula kerangka dasar dan peraturan sedia ada bagi memastikan perlindungan lebih menyeluruh kepada pembeli rumah. Menurutnya, antara langkah yang boleh dipertimbangkan termasuk memperkukuh mekanisme pemantauan projek, meningkatkan akauntabiliti pemaju serta menambah baik struktur kontrak jual beli. Pada masa sama, beliau turut mencadangkan supaya pendekatan pembiayaan dan pelaksanaan projek perumahan dikaji semula supaya risiko tidak hanya dipindahkan kepada pengguna akhir. "Pembaharuan sistemik diperlukan bagi memastikan ekosistem perumahan lebih berdaya tahan dalam menghadapi ketidaktentuan global, di samping melindungi kepentingan pembeli," katanya. Muhammad Nazhan berkata, tanpa penambahbaikan menyeluruh, sebarang kejutan ekonomi atau geopolitik pada masa hadapan berpotensi terus memberi kesan negatif kepada pasaran perumahan domestik. "Pembeli rumah sentiasa terdedah kepada risiko kerja pembinaan dan beban kewangan apabila membeli projek perumahan yang sedang dalam pembinaan. "Risiko sistemik ini akan lebih ketara apabila sektor pembinaan dijangka mengalami peningkatan kos bahan binaan dalam suasana ketidakstabilan global yang boleh merencatkan ekonomi negara. "Walaupun kerajaan berhasrat beralih kepada sistem bina-kemudian-jual yang lebih telus, itu hanya akan berlaku pada 2030 seperti yang dihasratkan dalam Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK13)," katanya. Tegasnya, buat masa sekarang sehingga 2030, mekanisme perlindungan kepada pembeli rumah masih lompong. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/04/1538587/konflik-di-asia-barat-cetus-risiko-beli-rumah-dalam-pembinaan

Apabila ketegangan geopolitik memuncak ribuan kilometer jauhnya di Selat Hormuz, ada yang mungkin menganggap bahawa pasaran hartanah Malaysia akan tidak terkesan. Lagipun, rumah dibina di lokasi tempatan, bukannya di Asia Barat atau berhampiran laluan bekalan minyak dunia. Namun, realitinya tidak semudah itu. Selat Hormuz mengendalikan hampir 20 peratus bekalan minyak global, dan sebarang gangguan di laluan strategik ini berisiko dan memang sudahpun mendorong harga minyak dunia melonjak melepasi paras AS$100 setong. Kesan awal mungkin kelihatan jauh, namun gelombang impaknya sampai ke ekonomi domestik melalui inflasi, peningkatan kos dan perubahan sentimen. Pada peringkat awal, kesan paling ketara adalah dari sudut psikologi pasaran. Peningkatan harga minyak lazimnya menggugat keyakinan, menyebabkan pembeli dan pelabur menjadi lebih berhati-hati. Hartanah sebagai komitmen kewangan jangka panjang sangat sensitif terhadap perubahan sentimen ini. Sekiranya harga minyak kekal tinggi untuk tempoh berpanjangan, kesannya tidak lagi bersifat persepsi semata-mata, sebaliknya semakin nyata. Kos bahan api yang meningkat akan merebak ke seluruh rantaian ekonomi, menaikkan harga barangan dan perkhidmatan. Di Malaysia, kenaikan harga diesel telah meningkatkan kos logistik dan pengangkutan, sekali gus memberi tekanan kepada perniagaan dan isi rumah. Dalam keadaan ini, sikap berjimat dan berhati-hati dalam perbelanjaan serta pelaburan menjadi lebih dominan. Namun begitu, Malaysia tidak berdepan situasi ini dari kedudukan yang rapuh. Ekonomi negara berkembang sebanyak 5.2 peratus pada tahun 2025, didorong oleh permintaan domestik yang kukuh, eksport elektrik dan elektronik, serta pemulihan sektor pelancongan. Momentum ini dijangka berterusan ke tahun 2026 – mungkin lebih perlahan daripada jangkaan awal dengan perubahan global terbaharu ini - disokong oleh perbelanjaan isi rumah dan aktiviti pelaburan. Pada masa sama, inflasi kekal terkawal, sekitar 1.6 peratus bagi inflasi keseluruhan dan 2.3 peratus bagi inflasi teras pada awal 2026. Angka-angka ini menunjukkan bahawa walaupun risiko luaran meningkat, asas ekonomi negara masih utuh dalam jangka terdekat. Dalam konteks ini, krisis di Selat Hormuz tidak mengubah hala tuju ekonomi Malaysia secara mendadak, tetapi ia menambah unsur ketidaktentuan. Risiko akan meningkat sekiranya ketegangan berlarutan atau mula menjejaskan perdagangan global secara sistemik. Namun, sistem kewangan yang stabil serta asas ekonomi yang berdaya tahan bertindak sebagai penampan penting. Bagi pasaran hartanah, kesannya lebih bersifat tidak langsung. Tekanan inflasi berpotensi mempengaruhi kadar faedah dan kos pinjaman, seterusnya menjejaskan kemampuan memiliki rumah. Walaupun inflasi secara keseluruhan masih terkawal, persepsi kos sara hidup yang meningkat sudah memadai untuk melemahkan sentimen. Isi rumah mungkin menangguhkan keputusan membeli, manakala pelabur pula cenderung mengambil pendekatan tunggu dan lihat. Kesan yang lebih ketara dapat dilihat pada sektor pembinaan. Diesel sebagai input utama mengalami peningkatan harga, dan menurut beberapa komentar pasaran, kos pembinaan berisiko meningkat antara 30 peratus hingga 40 peratus jika harga bahan api kekal tinggi. Namun, kenaikan kos ini tidak boleh dipindahkan sepenuhnya kepada pembeli. Harga hartanah akhirnya ditentukan oleh kemampuan pasaran, bukannya kos semata-mata. Dalam persekitaran di mana kemampuan semakin terhad, pemaju terpaksa menyerap sebahagian tekanan melalui pengurangan margin keuntungan dan langkah kawalan kos yang lebih ketat. Penyesuaian ini berlaku dalam pelbagai bentuk. Pemaju mengoptimumkan reka bentuk, mengurangkan saiz unit, serta meningkatkan kecekapan kaedah pembinaan. Tumpuan juga semakin beralih kepada perumahan mampu milik yang mempunyai permintaan lebih stabil. Pasaran dijangka tidak akan melihat lonjakan harga yang mendadak, sebaliknya menyaksikan pelarasan pada produk yang ditawarkan supaya selari dengan realiti ekonomi semasa. Trend ini sejajar dengan pertumbuhan harga rumah yang semakin sederhana, sekitar 2.6 peratus setahun, yang sudahpun di bawah purata sejarah. Dalam masa yang sama, isi rumah berdepan kos pinjaman yang lebih tinggi, syarat pembiayaan yang lebih ketat, serta tekanan kos sara hidup. Semua ini menjadikan kemampuan faktor penentu utama pergerakan harga. Bagi pemaju, keadaan ini mengecilkan ruang keuntungan — kos meningkat, tetapi harga sukar dinaikkan. Justeru, strategi pembangunan menjadi lebih berhati-hati, termasuk pelancaran projek secara berfasa, fokus kepada kawasan pinggir bandar dengan kos tanah yang lebih rendah, serta pembangunan berorientasikan transit yang menawarkan keseimbangan antara kemampuan dan aksesibiliti. Di sebalik cabaran tersebut, wujud juga ruang peluang. Krisis ini berpotensi mempercepatkan peralihan ke arah pembangunan yang lebih mampan. Kecekapan tenaga, pensijilan hijau dan reka bentuk yang lebih efisien kini semakin diberi keutamaan. Pada masa yang sama, pembangunan berorientasikan transit (TOD) dijangka terus berkembang, namun diharapkan bahawa keutamaan diberikan bagi segmen rumah TOD mampu-milik. Sektor industri dan logistik, termasuk segmen pusat-pusat data yang dewasa ini kian berkembang, dijangka akan terus diberi fokus oleh pemain-pemain pasaran. Secara keseluruhannya, krisis di Selat Hormuz tidak mencetuskan kejutan langsung kepada pasaran hartanah Malaysia, tetapi mempengaruhi melalui saluran ekonomi secara beransur-ansur. Kos meningkat, sentimen menjadi lebih berhati-hati dan margin keuntungan tertekan, mendorong penyesuaian dalam strategi serta tingkah laku pasaran. Apa yang berlaku adalah satu proses penyeimbangan semula, di mana pasaran hartanah menyesuaikan diri dengan set kekangan baharu dalam landskap ekonomi global yang semakin saling berkait. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/04/1538206/dari-selat-hormuz-ke-rumah-kita-impak-krisis-asia-barat-kepada Penulis ialah Pengarah Penyelidikan dan Perundingan Rahim & Co Chesterton  

KUALA LUMPUR: Ketidaktentuan global susulan krisis tenaga berpotensi memberi tekanan kepada pasaran hartanah Malaysia pada 2026, terutama peningkatan kos pembinaan yang dijangka mempengaruhi harga rumah dalam tempoh mendatang. Pengarah Urusan JLL Malaysia, Jamie Tan, berkata buat masa ini kesan kenaikan kos masih belum dirasai sepenuhnya kerana pemaju hartanah, khususnya syarikat besar, masih mempunyai inventori bahan binaan sedia ada serta rantaian bekalan tempatan yang kukuh. Namun, keadaan itu dijangka berubah sekiranya krisis tenaga akibat konflik di Asia Barat berlarutan, sekali gus meningkatkan kos bahan binaan, buruh, pembuatan dan logistik. "Jika krisis ini berpanjangan, tekanan kos akan menjadi lebih ketara dan akhirnya boleh mendorong kenaikan harga rumah," katanya pada sidang media suku kedua 2026 di sini, hari ini. Menurutnya, antara kesan awal yang dapat dilihat ialah tindakan pemaju kecil yang menangguhkan pelancaran projek baharu bagi menilai perkembangan semasa pasaran. "Pemaju besar masih mampu bertahan kerana mereka mempunyai inventori bahan yang mencukupi, tetapi pemaju kecil lebih terdedah kerana bergantung kepada bekalan pasaran, termasuk bahan import. Sebab itu kita lihat ramai pemaju kecil memilih untuk 'menghentikan' projek mereka buat sementara waktu," katanya. Tan berkata, kenaikan kos bahan binaan tidak hanya menjejaskan segmen kediaman, malah turut memberi kesan kepada pembangunan komersial dan industri kerana semua sektor bergantung kepada sumber bahan yang sama. Dalam masa sama, sentimen perniagaan juga dilihat semakin berhati-hati dengan banyak syarikat menangguhkan rancangan pengembangan, termasuk menyewa ruang baharu atau melabur dalam aset komersial. "Ketidaktentuan pasaran menyebabkan pelabur mengambil pendekatan tunggu dan lihat. Tanpa kepastian, mereka sukar merancang bajet dan strategi pengembangan," katanya. Mengulas tempoh pemaju mampu menahan tekanan kos, beliau berkata ia bergantung kepada sejauh mana krisis tenaga dapat diselesaikan dalam masa terdekat. Katanya, kenaikan harga bahan api lazimnya memberi kesan berantai kepada ekonomi, dengan setiap peningkatan 10 peratus harga bahan api berpotensi menyumbang kira-kira 0.4 peratus kepada inflasi. "Buat masa ini, pengguna di Malaysia masih dilindungi subsidi bahan api, tetapi dalam jangka panjang keadaan ini sukar dikekalkan. "Apabila kesan gelombang kedua berlaku, ia bukan sahaja melibatkan bahan binaan, malah kos pengangkutan, buruh dan barangan harian turut meningkat," katanya. Sementara itu, dari sudut permintaan, kesan terhadap pembeli dijangka hanya akan mula kelihatan pada suku kedua dan ketiga tahun ini. Katanya, pembeli dalam kategori berpendapatan sederhana dan rendah dijangka paling terkesan kerana mereka lebih sensitif terhadap perubahan kos dan komitmen kewangan. "Golongan ini perlu mengeluarkan perbelanjaan besar untuk pembelian rumah pertama, jadi mereka lebih berhati-hati. Berbeza dengan pembeli berpendapatan tinggi yang melihat pembelian hartanah sebagai pelaburan atau aset tambahan," katanya. Tan berkata, faktor paling kritikal ketika ini ialah tahap keyakinan pasaran, yang akan menentukan sama ada pelabur dan pembeli bersedia untuk membuat keputusan dalam tempoh terdekat. "Jika situasi global stabil, keyakinan boleh pulih dengan cepat. Namun selagi ketidaktentuan berterusan, kebanyakan pihak akan kekal berhati-hati," katanya.  https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/04/1539374/krisis-tenaga-tekan-kos-pembinaan-bakal-pengaruhi-harga-rumah  

KUALA LUMPUR: Sektor hartanah Malaysia berpotensi berdepan penurunan sederhana sekiranya harga minyak kekal tinggi, berikutan peningkatan kos bahan api yang mendorong kenaikan kos pengangkutan serta kos pembinaan, demikian menurut MBSB Investment Bank Bhd (MBSB IB). Dalam satu nota penyelidikan, bank pelaburan itu berkata meskipun syarikat hartanah tempatan tidak terdedah secara langsung kepada ketegangan geopolitik di Asia Barat, lonjakan harga minyak dijangka memberi kesan tidak langsung kepada sektor berkenaan. "Kenaikan harga minyak akan meningkatkan kos sara hidup dan mengurangkan pendapatan boleh guna, sekali gus menjejaskan kemampuan serta minat pembeli terhadap hartanah," katanya. Dalam perkembangan lain, MBSB IB turut menjangkakan lebihan hartanah yang tidak terjual akan menjadi kebimbangan utama sektor ini, manakala kenaikan harga minyak boleh memperlahankan pertumbuhan permintaan hartanah. Menurut data yang dikeluarkan oleh Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC), unit kediaman siap yang tidak terjual meningkat untuk suku kelima berturut-turut kepada 30,471 unit pada suku keempat 2025 berbanding 28,672 unit pada suku ketiga 2024, iaitu peningkatan sebanyak 1,799 unit. Lebihan penawaran hartanah kediaman telah melepasi paras 30,000 unit, menjadikannya pada tahap tertinggi sejak suku ketiga 2022. Lima negeri teratas dengan lebihan hartanah kediaman tertinggi dicatatkan di Perak (3,943 unit), Johor (3,705 unit), Selangor (3,547 unit), Pulau Pinang (2,775 unit) dan Negeri Sembilan (2,647 unit). Peningkatan lebihan hartanah pada suku keempat 2025 terutamanya disumbangkan oleh kenaikan di Selangor (790 unit), Perak (643 unit), Negeri Sembilan (442 unit) dan Johor (412 unit). Perlu diperhatikan bahawa 65.2 peratus daripada lebihan hartanah kediaman terdiri daripada hartanah berharga di bawah RM500,000. Sementara itu, lebihan apartmen servis meningkat kepada 18,752 unit pada suku keempat 2025 daripada 17,892 unit pada suku ketiga 2025, yang kebanyakannya disumbangkan oleh peningkatan di Johor (459 unit), Selangor (378 unit) dan Negeri Sembilan (309 unit). Secara keseluruhan, peningkatan lebihan hartanah kediaman dan apartmen servis ini dilihat sebagai situasi yang membimbangkan kerana unit siap yang tidak terjual di negeri-negeri utama seperti Selangor dan Johor semakin meningkat. Peningkatan unit siap kediaman yang tidak terjual boleh menyebabkan harga hartanah menjadi mendatar, yang tidak memberi petanda baik kepada sektor hartanah. Bagaimanapun, MBSB IB berkata prospek jangka terdekat kekal positif dengan permintaan dijangka stabil, disokong oleh projek pemangkin seperti Sistem Transit Rapid Johor Bahru–Singapura (RTS) dan Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ). Sementara itu, permohonan pinjaman dijangka lebih lemah pada Februari 2026 berikutan musim perayaan, namun minat pembelian bagi keseluruhan tahun 2026 masih diunjurkan mencatat pertumbuhan sederhana, menurut MBSB IB. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/03/1522944/sektor-hartanah-berpotensi-merosot-dengan-lonjakan-harga-minyak-mbsb