Sewa-untuk-beli alternatif mampu milik untuk generasi muda

Isu pemilikan rumah masih menjadi cabaran utama di Malaysia memandangkan kenaikan harga rumah jauh lebih pantas berbanding peningkatan pendapatan isi rumah.

Ditambah pula dengan kos sara hidup yang tinggi dan kecenderungan kebanyakan pemaju membina rumah berharga di luar kemampuan majoriti pembeli, masyarakat, khususnya golongan muda serta berpendapatan rendah dan sederhana, terus berdepan kesukaran untuk memiliki rumah sendiri.

Walaupun kerajaan telah memperkenalkan pelbagai program rumah mampu milik, harga yang ditawarkan masih dirasakan di luar jangkauan ramai rakyat.

Dalam konteks ini, skim penyewaan dengan opsyen untuk memiliki atau lebih dikenali sebagai 'rent-to-own' (RTO) atau sewa-untuk-beli semakin dipergiatkan sebagai satu alternatif.

Dalam Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK13) yang dibentangkan, kerajaan mengumumkan pemerluasan skim RTO, bersama Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) untuk membolehkan lebih ramai rakyat termasuk yang berpendapatan rendah dan sederhana mampu memiliki rumah sendiri.

Model RTO dilihat lebih fleksibel dan mampan, dengan cadangan penubuhan sebuah konsortium perumahan atau agensi perumahan nasional yang berperanan menyelaras pelaksanaan secara lebih sistematik.

Penekanan turut diberikan kepada perlindungan undang-undang melalui Akta Sewaan Kediaman yang bakal digubal, sekali gus memastikan hak kedua-dua pihak, pemilik dan penyewa, lebih terjamin.

Pendekatan ini menunjukkan pengiktirafan kerajaan bahawa RTO boleh menjadi instrumen penting dalam meningkatkan kadar pemilikan rumah pada masa depan.

Penyewa buat pilihan

Secara asasnya, skim RTO membolehkan individu menyewa sesebuah rumah untuk tempoh tertentu, biasanya antara dua hingga lima tahun, dengan sebahagian bayaran sewa dikreditkan kepada harga pembelian yang telah dipersetujui lebih awal.

Pada akhir tempoh berkenaan, penyewa diberi pilihan sama ada meneruskan pembelian atau menarik diri.

Keistimewaan utama skim ini ialah tiada deposit tinggi diperlukan, harga rumah 'dikunci' sejak awal walaupun nilai pasaran meningkat, serta peluang untuk penyewa menilai rumah dan kawasan sebelum membuat komitmen jangka panjang.

Tempoh sewaan juga boleh dimanfaatkan untuk memperbaiki kedudukan kewangan atau skor kredit penyewa.

Bagaimanapun, skim ini bukan tanpa risiko. Sepanjang tempoh sewaan, penyewa bukanlah pemilik sah, sekali gus tidak boleh membuat pengubahsuaian tanpa kebenaran.

Sekiranya gagal melunaskan bayaran, mereka mungkin kehilangan hak pembelian dan wang sewaan terdahulu. Jika harga pasaran menurun, pembeli pula terikat dengan harga asal yang lebih tinggi.

Kos keseluruhan juga berpotensi melebihi pembelian konvensional kerana bayaran sewa digabungkan dengan ansuran pembiayaan selepas itu.

Di Malaysia, pelbagai skim RTO telah diwujudkan oleh sektor awam dan swasta.

Antaranya termasuk program HouzKEY oleh Maybank Islamic yang hanya memerlukan deposit sewa tiga bulan dengan pilihan membeli selepas tempoh tertentu, Skim PR1MA yang menawarkan rumah berharga antara RM100,000 hingga RM400,000, serta Skim Smart-Sewa oleh Perumahan dan Hartanah Selangor Sdn Bhd yang membenarkan sewaan sehingga lima tahun dengan sebahagian bayaran diserap sebagai kredit pembelian.

Skim Projek Perumahan Rakyat (PPR) Disewa pula menyasarkan golongan berpendapatan rendah dengan kadar sewa serendah RM124 sebulan.

Kesemua ini meluaskan akses kepada kediaman, terutama bagi mereka yang sebelum ini tersisih daripada pasaran perumahan.

Selain skim formal, trend penyewa yang memilih untuk menyewa terus daripada pemilik rumah sambil mengumpul dana pembelian semakin ketara.

Dalam keadaan sebegini, beberapa perkara perlu diberi perhatian. Penyewa digalakkan membuat pencarian berdasarkan lokasi, bajet, dan akses kepada kemudahan asas.

Teknologi digital dan PropTech telah memudahkan proses carian melalui portal seperti PropertyGuru, iProperty dan iBilik.

Bagaimanapun, wujud risiko penipuan sekiranya hanya bergantung pada iklan dalam talian.

Dapatkan khidmat profesional

Oleh itu, penyewa disaran mendapatkan khidmat Ejen Hartanah Berdaftar (REA) atau Perunding Hartanah (REN) yang sah di bawah Lembaga Penilai, Pentaksir, Ejen Harta Tanah Dan Pengurus Harta (LPPEPH).

Profesional ini bukan sahaja boleh membantu mendapatkan rumah sewa mengikut bajet, malah turut memberi nasihat serta memastikan urusan dengan pemilik rumah lebih selamat.

Pemeriksaan teliti terhadap rumah yang ingin disewa juga amat penting bagi memastikan keadaan fizikal dan persekitarannya sesuai serta selamat.

Pertemuan dengan pemilik rumah wajar diadakan untuk mengenali latar belakang mereka dan mengelakkan risiko berurusan dengan pihak tidak bertanggungjawab.

Selepas persetujuan dicapai, kontrak perjanjian sewa hendaklah disediakan dan ditandatangani oleh kedua-dua pihak. Kontrak yang jelas melindungi hak penyewa daripada risiko diusir secara tiba-tiba atau perubahan terma tanpa notis.

Antara butiran penting yang perlu dinyatakan termasuk kadar sewa, tempoh kontrak, syarat penyelenggaraan, deposit, serta potensi pembaharuan kontrak.

Kesimpulannya, skim RTO dan konsep sewaan dengan opsyen pemilikan kini dilihat sebagai salah satu penyelesaian praktikal dalam menghadapi cabaran harga rumah yang tinggi.

Inisiatif kerajaan melalui RMK13 yang menambah baik model ini, digabungkan dengan tawaran skim daripada pelbagai agensi dan bank, memberi harapan baharu kepada rakyat Malaysia untuk memiliki rumah sendiri.

Walaupun masih terdapat risiko dan cabaran, RTO berpotensi menjadi jambatan penting antara impian memiliki rumah dan realiti kewangan semasa.

Dengan perancangan teliti, nasihat profesional, serta pemahaman terhadap terma dan syarat, skim ini boleh menjadi platform yang lebih inklusif dalam membina masa depan perumahan negara.

https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/11/1472239/sewa-untuk-beli-alternatif-mampu-milik-untuk-generasi-muda

Penulis ialah Pengarah Penyelidikan Hartanah Rahim & Co International Sdn Bhd