Bayaran ansuran bank bukan tiket penuh pemilikan rumah

Umum perlu tahu pengeluaran pembiayaan perumahan adalah bergantung pada keadaan hartanah. Pihak bank akan meneliti terma syarat yang terpakai pada hartanah sebelum bank membuat pengeluaran.

Pelanggan juga perlu mengambil tahu terma syarat yang terpakai pada hartanah yang dibeli bagi mengelakkan sebarang salah faham terutamanya berkaitan pemotongan bayaran ansuran.

Ansuran bulanan ini adalah bayaran ansuran setiap bulan ke atas keseluruhan pinjaman perumahan seperti yang dipersetujui oleh dua pihak iaitu pihak peminjam dan pihak bank.

Jumlah ansuran bulanan dan tarikh bayaran adalah bergantung dengan perjanjian yang dipersetujui antara pihak bank dan peminjam.

Terdapat dua faktor utama yang mempengaruhi ansuran bulanan iaitu kadar faedah dan tempoh pinjaman perumahan seperti yang dipersetujui oleh pihak peminjam dan pihak bank.

Berdasarkan dua faktor ini, kadar faedah boleh berubah mengikut jenis pinjaman perumahan yang dipilih pelanggan. Di sini pentingnya untuk pelanggan membuat perbandingan kadar faedah dan jenis pinjaman perumahan yang sesuai untuk memudahkan mereka membuat pembayaran tanpa sebarang masalah mengikut kemampuan masing-masing.

Persoalan yang kerap daripada pelanggan adalah berkaitan bilakah sepatutnya pemotongan bayaran ansuran ini akan bermula.

Kebiasaanya pemotongan bayaran ansuran akan bermula pada bulan seterusnya setelah pihak bank berjaya membuat pengeluaran pinjaman.

Pelanggan perlu meneliti dan fahami surat tawaran yang telah dipersetujui bersama berkenaan jumlah pemotongan bagi 'principal' dan 'interest' bagi mengelakkan kekeliruan di masa akan datang.

Situasi di mana pengeluaran pinjaman bank akan dibuat secara keseluruhan adalah di mana pelanggan membeli rumah 'subsale' yang tiada bebanan hutang ataupun membeli rumah dari projek pemaju yang telah siap serahan kuncinya.

Di sini, pelanggan akan berpengalaman membayar pinjaman mereka dalam masa yang sama pelanggan dapat kunci rumah yang dibeli secara serentak.

Keadaan ini kebanyakannya tidak menimbulkan sebarang aduan dan kekecewaan pelanggan kerana pelanggan telah pun mendapat akses rumah yang dibeli maka pemotongan bayaran ansuran bagi mereka adalah sangat relevan.

Kita harus fahami dengan jelas, bahawa bukanlah semua pengeluaran pinjaman bank akan dibuat secara keseluruhan. Hal ini kerana terdapat juga, pengeluaran pinjaman bank harus dibuat mengikut kemajuan.

Sebagai contoh, pelanggan yang membuat pinjaman bank bagi membiayai pembelian rumah dari projek pemaju, rumah terbabit masih di dalam pembinaan, maka pengeluaran pinjaman akan dibuat berdasarkan 'progress billing' yang dimajukan pada pihak bank.

Contoh lain, di mana pelanggan yang membuat pinjaman bank bagi pembelian rumah subsale yang masih ada bebanan hutang oleh penjual. Jika dilihat pada kes ini, pengeluaran pinjaman akan dibuat sebanyak dua kali, iaitu pertama pengeluaran pinjaman bagi menebus hutang penjual daripada bank penjual.

Keduanya, pengeluaran baki pinjaman pelanggan untuk dibayar kepada penjual sebagai baki bersih.

Tidak dinafikan, terdapat pelanggan yang keliru bila mereka perlu membayar pinjaman mereka pada bank sedangkan kunci rumah masih belum mereka terima.

Pelanggan harus faham bahawa, ansuran perlu dibayar juga jika bank telah membuat pengeluaran meskipun kunci rumah belum diperoleh.

Berkenaan jumlah bayaran yang perlu dibuat, pelanggan harus meneliti semula surat tawaran yang telah pelanggan tandatangani sebelum ini.

Kekeliruan ini adakalanya menimbulkan pertikaian daripada pelanggan kerana pelanggan harus membuat pembayaran pada rumah sewa mereka dan lagi satu pembayaran ansuran rumah yang mereka beli kini.

Situasi ini akan menimbulkan pengalaman buruk pada pelanggan yang kurang arif mengenai prosedur sebenar.

Perbezaan antara kadar tetap dan kadar asas

Kadar faedah tetap adalah kadar yang kekal sama sepanjang tempoh pinjaman. Bayaran bulanan pelanggan tidak berubah walaupun ekonomi atau pasaran berubah.

Kadar tetap ini sesuai bagi pelanggan yang mempunyai bajet yang stabil dan tidak perlu runsing memikirkan kadar perubahan bayaran setiap bulan.

Kadar faedah berubah (floating rate) adalah kadar yang boleh berubah mengikut kadar pasaran semasa, biasanya dikaitkan dengan kadar asas (base rate) bank.

Bayaran bulanan pelanggan boleh naik atau turun bergantung kepada prestasi ekonomi. Jika ekonomi baik, kadar mungkin rendah dan pelanggan boleh berjimat, tapi jika kadar pasaran naik, bayaran bulanan pun akan meningkat.

Perbezaan pinjaman konvensional dan pembiayaan Islamik

Pinjaman konvensional adalah kaedah pembiayaan tradisional yang beroperasi berasaskan faedah atau riba. Dalam sistem ini, peminjam perlu membayar balik jumlah pokok bersama dengan faedah yang dikenakan pada kadar tetap atau terapung.

Kaedah ini biasanya digunakan oleh bank-bank konvensional dan institusi kewangan tradisional. Bank konvensional bertindak sebagai pemberi pinjaman yang mengaut keuntungan melalui faedah yang dikenakan ke atas jumlah yang dipinjamkan.

Kadar faedah ini boleh berubah bergantung pada kadar pinjaman asas (BLR) dan Kadar Dasar Semalaman (OPR), menjadikan jumlah bayaran balik tidak tetap.

Pembiayaan Islamik pula beroperasi mengikut prinsip Syariah yang melarang penggunaan riba. Ia menggunakan akad khusus seperti Murabahah (jual-beli dengan margin keuntungan), Ijarah (sewaan), Musharakah (perkongsian), Tawarruq (jualan komoditi) yang diluluskan oleh Majlis Penasihat Syariah.

Harga tangguh yang nampak 'mahal' itu sebenarnya harga jualan, bukan faedah ke atas hutang.

Di negara kita, terdapat pengawal selia Syariah yang paling lengkap dalam dunia Islam. Terdapat Majlis Penasihat Syariah Bank Negara Malaysia, Jawatankuasa Syariah di setiap bank dan takaful, auditor Syariah serta semakan berkala yang mana mereka secara keseluruhannya mengamalkan standard yang sentiasa dikemaskini ikut keperluan umat.

Dengan keseimbangan dua perkara iaitu patuh Syariah dan praktikal dalam ekonomi moden, Malaysia kini tidak dinafikan menjadi rujukan dunia.

Accounting and Auditing Organization for Islamic Financial Institutions (AAOIFI), Majma' Fiqh al-Islami, Bank Negara Shariah Advisory Council telah mengaudit, meneliti dan mengesahkan pembiayaan Islam adalah alternatif halal untuk keluar daripada sistem riba.

Majoriti bank Islam menggunakan akad Tawarruq / Komoditi Murabahah. Maksudnya, bank mengamalkan jual beli komoditi secara bertangguh dengan keuntungan yang dipersetujui awal.

Transaksi ini mengguna pakai pihak ketiga yang bertindak menjadi orang tengah yang menguruskan pembelian komoditi antara bank dan pelanggan.

Pelanggan membeli komoditi terbabit dengan harga yang telah disepakati dan membayar pembelian tersebut secara tertangguh. Kini, kita fahami bahawa pelanggan adalah pemilik komoditi berkenaan.

Tujuan pelanggan pada awalnya adalah untuk membeli rumah idaman mereka bukanlah komoditi tersebut. Oleh itu, bagi membantu pelanggan dalam pembelian rumah idaman, pelanggan menjual semula komoditi itu kepada bank demi mendapatkan tunai melalui proses jual balik komoditi.

Jadi dari sudut Syariah, ia dikira transaksi jual beli, bukan pinjaman dengan faedah (riba) seperti bank konvensional.

Secara angka, pembiayaan Islamik nampak hampir sama dengan konvensional. Hal ini kerana, bank beroperasi dalam pasaran yang sama, tempoh panjang, risiko sama, dan faktor inflasi yang juga patut diambil kira.

Namun dari sudut syariah, beza besar adalah pada akad. Perbezaan fundamental terletak pada konsep, struktur, dan pengoperasian kedua-dua sistem.

https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2026/01/1495330/bayaran-ansuran-bank-bukan-tiket-penuh-pemilikan-rumah

Penulis ialah Peguam di Tetuan J A Nabila & Co