KUALA LUMPUR: Sektor hartanah Malaysia masih berdaya tahan dengan segmen industri dan tanah pembangunan terus utuh, demikian menurut penganalisis. TA Securities berkata, menurut perangkaan terkini Pusat Maklumat Harta Tanah Negara (NAPIC) bagi separuh pertama 2025, pasaran hartanah Malaysia merekodkan 196,232 transaksi bernilai RM107.7 bilion, mencerminkan penurunan 1.3 peratus dalam volum, namun peningkatan 1.9 peratus dalam nilai berbanding separuh pertama 2024. Ia berkata, aktiviti pasaran bercampur-campur merentas segmen dengan jumlah transaksi komersial dan pertanian menguncup sebanyak 1.3 peratus dan 4.0 peratus, manakala transaksi perindustrian dan tanah pembangunan meningkat sebanyak 8.5 peratus dan 3.7 peratus. Katanya, dari segi nilai, segmen komersial, perindustrian dan tanah pembangunan masing-masing meningkat 3.1 peratus, 5.6 peratus dan 18.3 peratus, manakala pertanian merosot mendadak sebanyak 11.3 peratus. Menurutnya, dalam segmen kediaman, yang menyumbang sebahagian besar aktiviti pasaran memperlihatkan transaksi yang dicatatkan merosot 1.4 peratus dari segi volum dan susut 0.1 peratus dari segi nilai. "Empat negeri utama iaitu Kuala Lumpur, Johor, Selangor dan Pulau Pinang, yang secara kolektif menyumbang kira-kira separuh daripada transaksi nasional, juga mencatatkan penguncupan kecil sebanyak 0.2 peratus dalam bilangan dan 0.1 peratus dalam nilai berbanding separuh pertama 2024," katanya dalam satu nota penyelidikan. TA Securities berkata, berdasarkan penelitiannya, penyederhanaan yang dicatatkan hanya kecil jika dilihat dari konteks sejarah. Ia berkata, aktiviti kediaman kekal jauh mengatasi paras rendah pasca pandemik dan kemerosotan adalah kecil terutamanya mencerminkan kesan asas tinggi selepas beberapa tahun pertumbuhan kukuh. Mengikut negeri, TA Securities berkata, Johor menyerlah dengan jumlah urus niaga kediaman dan nilai meningkat lebih baik berbanding negeri lain. Ia berkata, transaksi kediaman di Johor berdaya tahan dengan jumlahnya meningkat 13 peratus pada separuh pertama 2025. Sementara itu, nilai transaksi kediaman di Johor pula meningkat sembilan peratus, disokong oleh keyakinan Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ), katanya. Pihaknya menyifatkan keutuhan berikutan limpahan keyakinan daripada JS-SEZ dan projek infrastruktur yang sedang berjalan seperti Sistem Transit Rapid (RTS) Johor-Singapura. "Ini mengukuhkan pandangan kami bahawa Johor akan kekal sebagai pemacu pertumbuhan struktur bagi sektor berkenaan, terutamanya bagi pemaju yang mempunyai pendedahan bank tanah strategik di Iskandar Malaysia. "Ia termasuklah Crescendo, Eco World, IOI Properties Group, IWH, Lagenda, Mah Sing, Scientex , SP Setia, Sunway dan UEM Sunrise," katanya. Melangkah ke separuh tahun kedua 2025, trajektori pertumbuhan pasaran hartanah dijangka kekal optimistik dengan pendekatan berhati-hati. Unjuran semula ekonomi negara bagi 2025 oleh Bank Negara Malaysia (BNM) kepada 4.0 peratus hingga 4.8 peratus, seiring dengan perkembangan sederhana pasaran hartanah. Penyesuaian itu mengambil kira cabaran ekonomi global, ketidaktentuan permintaan domestik dan risiko luaran yang sukar diramal. Pelan pembangunan yang direncanakan dalam Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK13) juga turut memberi penekanan sektor hartanah dengan sasaran membina sejuta rumah mampu milik bagi tempoh 2026 hingga 2035. Langkah itu dilihat sebagai usaha strategik untuk menggalakkan pemilikan rumah sendiri terutamanya kepada golongan berpendapatan rendah dan sederhana. Kerangka Ekonomi MADANI terus memperkenalkan inisiatif bagi merangsang aktiviti pasaran hartanah. Antaranya pelepasan cukai ke atas faedah pinjaman perumahan perumahan bagi pembelian yang dibuat antara 1 Januari 2025 hingga 31 Disember 2027 bagi kediaman bernilai RM500,000 hingga RM750,000 dan Skim Jaminan Kredit Perumahan (SJKP) telah dinaikkan menjadi RM10 bilion bagi meningkatkan akses pembiayaan pembelian rumah pertama. Selain itu, penurunan Kadar Dasar Semalaman (OPR) kepada 2.75 peratus juga dijangka mampu meningkatkan kemampuan kewangan pembeli, sekali gus merangsang permintaan pasaran hartanah terutamanya hartanah kediaman. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/09/1448838/sektor-hartanah-masih-berdaya-tahan-nilai-jualan-meningkat    

PETALING JAYA: Impian rakyat Malaysia untuk memiliki rumah sendiri, terutamanya bagi golongan berpendapatan sederhana (M40), berdepan cabaran apabila pinjaman bagi rumah berharga antara RM300,001 hingga RM500,000 mencatatkan kadar penolakan tertinggi oleh pihak bank. Menurut Tinjauan Industri Hartanah Separuh Pertama 2025 oleh Persatuan Pemaju Hartanah dan Perumahan Malaysia (REHDA), isu kegagalan pembeli mendapatkan pinjaman akhir (end-financing) telah menjadi salah satu cabaran utama yang menjejaskan prestasi pasaran hartanah negara. Laporan itu mendedahkan bahawa 71 peratus daripada pemaju hartanah yang ditinjau melaporkan pembeli mereka menghadapi masalah untuk mendapatkan kelulusan pinjaman daripada institusi kewangan. Lebih membimbangkan, kadar penolakan pinjaman adalah paling tinggi bagi kategori rumah yang sering disasarkan oleh golongan M40 dan pembeli rumah pertama, iaitu dalam julat harga RM300,001 hingga RM500,000. Bagi kategori ini, kadar penolakan pinjaman dianggarkan berada di antara 16 hingga 30 peratus. Masalah pembiayaan ini secara langsung telah menyumbang kepada kelembapan dalam pasaran, di mana jualan rumah baharu telah merosot dengan ketara. Pada separuh pertama 2025, kadar jualan keseluruhan bagi projek baharu hanyalah 24 peratus, jauh lebih rendah berbanding 55 peratus yang direkodkan pada separuh kedua tahun lalu. Presiden REHDA, Datuk Ir Ho Hon Sang, berkata prestasi separuh pertama tahun ini tidak mencapai harapan para pemaju, yang menjangkakan keadaan pasaran akan menjadi lebih baik. Cabaran ini diburukkan lagi oleh peningkatan kos perniagaan yang dihadapi oleh pemaju. Tinjauan mendapati 74 peratus responden mengalami kenaikan kos antara tiga hingga enam peratus, manakala 59 peratus bergelut dengan isu pembinaan seperti harga bahan binaan yang tinggi dan masalah tenaga kerja. Walaupun berdepan dengan cabaran ini, para pemaju masih komited untuk melancarkan lebih banyak unit rumah pada separuh kedua 2025, dengan kebanyakan unit baharu yang dirancang berada dalam lingkungan harga RM300,001 hingga RM700,000. Namun, dengan kadar penolakan pinjaman yang tinggi dalam segmen harga ini, persoalan timbul sama ada unit-unit yang bakal dilancarkan ini akan dapat diserap oleh pasaran. Isu unit tidak terjual juga masih menjadi kebimbangan, di mana lebih separuh responden melaporkan mempunyai unit siap yang masih belum dibeli. Kebanyakan unit tidak terjual ini adalah dalam kategori harga melebihi RM1 juta (24 peratus) dan antara RM500,001 hingga RM600,000 (22 peratus). Sentimen dalam kalangan pemaju kekal neutral, dengan unjuran hanya sedikit optimis bagi separuh pertama tahun 2026. "Keyakinan mungkin berubah bergantung kepada kesan pelaksanaan Cukai Jualan dan Perkhidmatan (SST) yang lebih jelas kelak. Apapun, pemaju akan terus berhati-hati," kata Ho. Secara keseluruhannya, isu penolakan pinjaman ini menjadi halangan kritikal dalam usaha negara untuk meningkatkan pemilikan rumah, dan memerlukan perhatian segera daripada semua pihak berkepentingan termasuk institusi kewangan dan penggubal dasar. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/09/1448044/pinjaman-rumah-rm300001-hingga-rm500000-paling-banyak-ditolak-bank

Rumah subsale atau sekunder merujuk kepada rumah yang telah siap dibina dan dimiliki oleh pemilik pertama. Perbezaan antara rumah subsale dengan rumah yang dibeli daripada pemaju atau rumah dibeli secara lelong, pembeli diberi peluang untuk melihat keadaan sebenar rumah sebelum membuat keputusan untuk membeli rumah berkenaan. Malah, ramai pembeli memilih untuk membeli rumah subsale kerana mereka tidak perlu menunggu proses pembinaan yang lama seperti pembinaan rumah pemaju. Dokumen terpenting yang mengikat secara sah semua syarat, hak dan tanggungjawab pembeli dan penjual, ialah perjanjian jual beli (SPA). Namun, tidak dapat dinafikan bahawa terdapat pembeli dan penjual yang menandatangani SPA tanpa benar-benar memahami klausa penting yang termaktub di dalamnya. Akibatnya, timbul salah faham dan pertikaian undang- undang pada masa hadapan. SPA adalah dokumen perjanjian bertulis yang ditandatangani oleh pembeli dan penjual dalam urusan jual beli rumah subsale. Dokumen ini akan disediakan oleh peguam dan mengandungi syarat jual beli, sebagai contoh, tanggungjawab kedua-dua pihak, kos, tempoh perjanjian dan banyak lagi. Sekiranya terdapat pertikaian antara pembeli dan penjual, SPA akan menjadi dokumen rujukan rasmi untuk menyelesaikan isu berdasarkan syarat yang telah dipersetujui bersama. Antara asas utama dalam sesuatu SPA adalah klausa berkaitan harga belian rumah. Pembeli perlu memastikan jumlah harga belian yang dinyatakan adalah tepat dan selaras dengan persetujuan awal. Selain itu, cara pembayaran turut memainkan peranan penting kerana ia menentukan kaedah, tempoh dan jadual pembayaran yang wajib dipatuhi oleh pembeli. Kebiasaannya, harga belian dalam sesuatu transaksi jual beli rumah ditetapkan dengan bayaran 10 peratus deposit dan baki 90 peratus dibayar melalui pinjaman bank. Pembeli perlu memberi perhatian dan memahami secara mendalam berkaitan jadual pembayaran baki kerana kegagalan melengkapkan bayaran dalam tempoh yang ditetapkan boleh menyebabkan pembeli berhadapan dengan penalti kelewatan atau risiko pembatalan. Selepas memahami jumlah harga belian serta kaedah pembayaran, satu lagi aspek yang penting ialah tempoh menyelesaikan bayaran baki harga belian khususnya apabila ia dibiayai melalui pinjaman bank. Secara lazimnya, dalam sesuatu SPA, tempoh standard baki bayaran yang diperuntukkan adalah tiga bulan dari tarikh SPA dimatikan setem atau syarat syarat tertentu mengikut kes masing-masing, dengan tambahan satu bulan lanjutan beserta faedah sekiranya diperlukan. Dalam amalan, terdapat keadaan di mana kelewatan penyelesaian baki harga belian berlaku bukan disebabkan oleh pembeli secara langsung, contohnya pelepasan pinjaman bank tertangguh kerana urusan dalaman pihak bank. Namun begitu, pembeli masih bertanggungjawab untuk menanggung faedah lewat bayar kepada penjual sebagaimana yang ditetapkan dalam SPA. Justeru, adalah penting bagi pembeli untuk memahami perkara ini lebih awal agar dapat membantu pembeli membuat persediaan dan menguruskan risiko dengan lebih baik. Klausa yang seterusnya adalah berkaitan klausa pembatalan (default clause). Klausa ini menetapkan hak dan tindakan yang boleh diambil oleh mana-mana pihak yang gagal mematuhi syarat dalam SPA. Contohnya, sekiranya pembeli gagal untuk melengkapkan bayaran dalam tempoh yang telah ditetapkan, penjual boleh membatalkan perjanjian dan deposit 10 peratus yang telah dibayar akan hangus (forfeited). Sebaliknya, jika penjual yang enggan meneruskan jualan selepas menerima deposit, pembeli berhak menuntut semula deposit, malah dalam keadaan tertentu boleh menuntut ganti rugi tambahan. Selain daripada isu pembayaran dan pembatalan, pembeli juga perlu memahami secara mendalam konsep penyerahan rumah subsale iaitu as is where is basis yang membawa maksud pembeli menerima rumah dalam keadaan sedia ada tanpa jaminan tambahan daripada penjual. Ia berbeza dengan membeli rumah baharu daripada pemaju yang ada memberi jaminan atau waranti yang dinamakan sebagai Defect Liability Period (DLP). Secara ringkasnya, apa yang dilihat oleh pembeli semasa pemerhatian rumah (viewing), itulah yang akan diterima semasa pindah milik. Jika semasa permerhatian terdapat paip bocor atau cat mengelupas, keadaan itulah yang menjadi tanggunjgawab pembeli selepas penyerahan kunci, kerana rumah dijual mengikut konsep as is where is basis. Bagi melindungi kepentingan sendiri, pembeli boleh mengambil langkah seperti membuat pemerhatian fizikal secara teliti atau menilai kos baik pulih yang mungkin perlu dilakukan. Pemahaman konsep ini amat penting supaya pembeli tahu keadaan sebenar rumah dan boleh bersedia dengan kos baik pulih jika perlu. Antara klausa yang pembeli sering juga terlepas pandang ialah berkaitan kos dan cukai yang terlibat dalam urusan jual beli rumah. Ramai pembeli memberi perhatian kepada harga belian sahaja, sedangkan terdapat pelbagai kos sampingan yang perlu ditanggung sama ada oleh pembeli atau penjual mengikut apa yang dipersetujui dalam SPA. Antara kos utama ialah kos duti setem Borang 14A iaitu borang pindah milik (MOT), yang dikenakan ke atas pembeli berdasarkan nilai hartanah khususnya bagi pembeli yang tidak lagi layak untuk pengecualian rumah pertama yang diberikan oleh kerajaan. Yuran guaman, kos disbursement (pendaftaran dokumen di pejabat tanah, carian rasmi atau salinan dokumen rasmi), serta fi penilaian hartanah (pembelian membabitkan pinjaman bank) adalah antara kos-kos yang perlu ditanggung oleh pembeli. Bagi penjual pula, salah satu kos yang mungkin diguna pakai ialah cukai keuntungan harta tanah (CKHT) sekiranya penjual melupuskan hartanah tersebut dalam tempoh lima tahun dari tarikh pemerolehan seperti yang telah ditetapkan oleh undang-undang. Setiap pihak perlu memahami berkenaan kos dan cukai ini kerana ia memberi gambaran jelas mengenai jumlah sebenar yang perlu disediakan. Hal ini dapat mengelakkan mana-mana pihak daripada terkejut dengan bayaran tambahan selepas menandatangani SPA. Akhir sekali, penting juga buat pembeli untuk faham klausa berkaitan penyerahan milikan kosong (vacant possession) iaitu bila mereka akan dapat kunci dan boleh menduduki rumah terbabit. Mengikut amalan standard, penjual perlu menyerahkan kunci rumah dalam tempoh lima hari bekerja selepas baki bayaran diselesaikan. Kelewatan penjual menyerahkan kunci boleh mengakibatkan pembeli berhak menuntut pampasan kelewatan sebagaimana yang telah diperuntukkan dalam SPA. Selain klausa-klausa yang telah dihuraikan di atas, masih banyak lagi peruntukan penting dalam SPA yang perlu difahami oleh pembeli dan penjual. Di sinilah peranan peguam menjadi sangat penting, bukan sahaja menyediakan dokumen, tetapi juga menasihati pembeli dan penjual sebelum menandatangani, memastikan hak serta tanggungjawab kedua-dua pihak jelas, dan akhirnya melindungi kepentingan klien sekiranya berlaku pertikaian. Pembeli dan penjual perlu faham bahawa SPA bukan sekadar formaliti, tetapi satu dokumen perlindungan hak dalam transaksi hartanah subsale. Setiap klausa di dalam SPA membawa implikasi undang-undang dan kewangan yang besar, justeru ia perlu diberi perhatian yang sewajarnya. Sekiranya timbul keraguan atau kurang jelas tentang mana-mana isi kandungan SPA, rujuklah kepada peguam supaya segala terma dapat dijelaskan dengan lebih mendalam sebelum pihak- pihak menurunkan tandatangan. Kesimpulannya, memahami isi kandungan SPA secara menyeluruh amat penting kerana ia menentukan hak, tanggunggjawab dan melindungi setiap pihak daripada kerugian ribuan ringgit dan masalah undang-undang di kemudian hari.- Penulis ialah Peguam di Tetuan J A Nabila & Co https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/09/1446984/perjanjian-jual-beli-rumah-sekunder-klausa-yang-perlu-difahami  

KUALA LUMPUR: Belanjawan 2026 dijangka memberi penekanan terhadap isu perumahan mampu milik, sokongan pembiayaan serta insentif bersasar untuk membantu golongan B40 dan M40 memiliki rumah sendiri, demikian menurut penganalisis. Tumpuan utama dijangka meliputi perumahan mampu milik dan sokongan pembiayaan, peralihan kepada model 'Bina Kemudian Jual' atau 'Build-Then-Sell' (BTS), pembangunan semula bandar serta pembangunan berorientasikan transit, kelestarian dan produktiviti serta pertumbuhan dipacu infrastruktur dan peluasan wilayah. TA Securities berkata, Rancangan Malaysia Ke-13 (RMK13) menyasarkan pembinaan sejuta rumah mampu milik antara 2026 hingga 2035, justeru Belanjawan 2026 dijangka menyediakan dana permulaan dan sokongan institusi kepada agensi perumahan nasional baharu, sementara kerjasama Awam-Swasta (PPP) dijangka memainkan peranan penting, terutamanya di tanah Kerajaan Persekutuan dan negeri. "Dari sudut permintaan, skim 'Sewa untuk Beli' (RTO) dijangka dimantapkan lagi bersama kadar faedah bertingkat serta tempoh pinjaman fleksibel bagi pembeli rumah pertama. "Insentif pengecualian duti setem sepenuhnya untuk rumah pertama berharga sehingga RM500,000 yang akan tamat pada Disember 2025 dijangka dilanjutkan di bawah Kempen Pemilikan Rumah (HOC) 3.0. "Langkah ini menjadi pemacu utama kemampuan B40 dan M40 dan kerajaan dijangka mengekalkan atau menambah baik insentif ini dalam Belanjawan 2026," katanya dalam satu nota penyelidikan. TA Securities menjangkakan peralihan kepada model BTS 10:90 yang digariskan dalam RMK13 turut dijangka diperjelas. Ia berkata, bagi mengurangkan kesan peralihan, kerajaan dijangka menawarkan insentif seperti pelepasan cukai ke atas kos pembiayaan, jaminan pinjaman disokong kerajaan atau pelaksanaan berperingkat mengikut saiz projek. Menurutnya, dalam aspek pembangunan semula bandar, Belanjawan 2026 mungkin menekankan Rang Undang-Undang Pembangunan Semula Bandar (RUU PSB) yang masih menunggu kelulusan Parlimen. Katanya, jika diluluskan, ia akan menyediakan kerangka jelas bagi meremajakan kawasan usang dengan insentif seperti bonus kepadatan dan pengecualian cukai. Dari segi kelestarian pula, TA Securities berkata, selaras dengan Rangka Tindakan Peralihan Tenaga Negara (NETR), insentif baharu dijangka diperkenalkan untuk projek hijau, termasuk potongan cukai untuk pemaju, pengecualian duti setem untuk pembeli rumah hijau, dan subsidi pemasangan solar bumbung. Menurutnya, Belanjawan 2026 juga dijangka menekankan pertumbuhan berasaskan infrastruktur dengan projek utama seperti LRT3, Sistem Transit Rapid (RTS) dan Laluan Rel Pantai Timur (ECRL). Katanya, tumpuan khusus bakal diberikan kepada Sabah, Sarawak dan Pantai Timur melalui peningkatan utiliti serta sambungan luar bandar. Tambahnya, Belanjawan 2026 dijangka memperkukuh Zon Ekonomi Khas Johor-Singapura (JS-SEZ) dengan sokongan fiskal. "Kami juga melihat skop untuk insentif yang disasarkan, termasuk sokongan penempatan semula untuk firma berpangkalan di Singapura dan elaun pelaburan hijau, yang akan meningkatkan daya saing Johor dan mempercepatkan penukaran insentif yang diumumkan kepada pelaburan yang direalisasikan," katanya. https://www.bharian.com.my/bisnes/hartanah/2025/09/1444265/belanjawan-2026-dijangka-bantu-b40-m40-miliki-rumah-sendiri